應屆畢業生將成新生代租客 律師梳理租房指南

【關鍵詞】二房東

未經原房東同意 轉租合同無效

四川人賴先生：去年10月，我在泉州市區向二手房東租間店面，其間租金也是支付給原房東。但前陣子房東突然要我搬走，理由是二手房東出租店面時，未經他的同意，我該怎么辦？

律師：根據法律規定，承租人未經出租人同意，將租賃房屋轉租給第三人的，合同無效。但出租人知道，或應當知道承租人轉租，卻在半年內未提出異議的，其以承租人未經同意為由，請求解除合同或認定轉租合同無效，人民法院不予支持。因此，因你轉租下店面后，店面租金都是交給原房東的，原房東對轉租的事實應當是知情的，他現在再行主張轉租無效，不能成立。你可以繼續根據租賃合同約定的條件使用店面，直至租賃合同到期。

□友情提醒

這些房子不能出租：

1.未經綜合驗收的新建房屋是不能出租的。房東或者開發商這樣做，不僅違反國家法規，還會對承租方的安全造成威脅。

2.沒有產權證的房屋不能出租。產權證是房屋的權屬證件，沒有產權證就無法證明房屋的法律關系，從而沒有租賃的法律基礎。除了產權證，出租人還要持房產所有證件，及其他有關房地產證件到房地產管理部門辦理房屋租賃證件，只有獲得租賃證，出租行為才合法，出租手續才完備。

3.產權屬于共有的房屋，在共有的人未一致同意出租的情況下，不能出租。即使是大多數共有的人同意，也不能出租，因為，這就會對不同意出租的共有的人造成侵權。

4.已抵押的房屋，在未得到抵押權人同意之前，不得出租。

租賃合同盡量詳盡：

吳家洪律師提醒，無論您與房東私交多好，為保障您作為租房人的合法權益，都不能忘了簽訂租賃合同。租賃合同應盡量詳盡，除約定租賃期限、租金外，還要盡量約定其他可能影響租賃的因素，如承租方能否改變房屋使用結構、遇不可抗力造成損失由誰賠償等。