逾期交房導致購房戶租房 可否主張與租金等價違約金

法院：房地產商違約，違約金應彌補購房者的實際損失

房地產商逾期交房，支付的違約金賠償低于購房戶租房的房屋租金，租房產生的剩余租金應由誰來承擔?近日，廈門集美法院審理了一起購房者起訴開發商，要求開發商支付因逾期交房造成的租金損失案。

孫某向廈門某房地產公司購買位于廈門市集美區某樓盤的一處房產，于2016年4月8日簽訂了《廈門市商品房買賣合同》，約定交房日期、違約責任等條款。根據合同約定，孫某按時足額支付了購房全款。合同約定，2018年6月30日交房，但房地產公司到2019年11月16日才交房，逾期交房500余天。

孫某起訴至法院稱，廈門某房地產公司逾期交房，導致孫某一家不得已另外租房以解決居住問題，租金損失應由房地產公司賠償。房地產公司已賠償違約金46957.76元，但孫某一家實際支出的租房費用為60500元，因此房地產公司還應賠償孫某租金損失13542.24元。

廈門某房地產公司在庭審中辯稱：該公司已向孫某支付了逾期交房違約金，雙方之間因逾期交房產生的糾紛，已經解決并且同意再無其他爭議。孫某主張賠償租金損失仍然是基于該公司逾期交房產生，法院應當裁定駁回孫某的起訴。

經審理，法院認為，本案系房屋買賣合同糾紛，孫某與廈門某房地產公司簽訂的《廈門市商品房買賣合同》合法有效。本案中，孫某雖然接受并領取了房地產公司支付的逾期交房違約金，但因房地產公司的違約行為，導致孫某產生了房租損失，已支付的違約金并不足以抵償租金損失，孫某的此項訴求合乎法律規定，應予以支持。但租金損失的計算期限應從合同約定的交房期限起至實際交房之日止，按每月3500元計算，租金共計57750元，扣除已賠償的違約金46957.76元，房地產公司還應賠償孫某逾期交房的損失10792.24元。故集美法院判決：廈門某房地產公司應向孫某支付逾期交房造成的租金損失10792.24元。

法官說法

我國《合同法》規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。若約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加。此外，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》具體規定，當違約金彌補不了購房者的實際損失時，購房者除了主張“逾期交房違約金”之外，還可以主張超出“逾期交房違約金”部分的實際損失。

本案中，被告逾期交房給原告孫某造成的損失，其支付的違約金不足以抵償孫某的租金損失，因此，孫某主張房地產公司繼續支付逾期交房違約金不足以抵償租金的損失符合法律規定。