房屋空置且被法院查封 房主拒交物業費被起訴

法院：所持理由不屬于可拒交物業費的“正當理由”

“還沒住進房子，沒有享受物業服務，為什么要交物業費？”你是否也有這樣的困惑？那么，空置房究竟要不要交納物業費？一起來聽聽平潭法院法官的分析。

2014年，張某在平潭某小區購買了一套住宅并辦理了交房手續。同年，張某與物業公司簽訂了物業服務協議。物業公司依約提供了物業服務。2016年間，張某與他人產生經濟糾紛，導致所購房屋被法院查封。之后，張某再未交納過物業費，物業公司多次致電催交，但張某以未真正入住為由拒不交納物業費。2020年5月，物業公司將張某起訴至法院，要求張某支付物業費，并支付相應的違約金。

法院審理

在法院審理過程中，張某稱自己在房屋交付后未實際入住，未享受物業公司提供的物業服務，且房產被法院查封后已不屬于其所有，所以無需支付物業費和違約金。

承辦法官審理后認為，物業公司依據雙方簽訂的合同為張某提供物業服務，張某應按物業服務合同及相關規定向物業公司交納物業費。物業服務具有公眾性，雖然張某的房屋處于閑置狀態，但物業公司為其房屋的安全、電梯等公共設施的維護、小區的整體綠化和保潔提供了服務。物業費大部分屬于為全體業主公共部分的管理、公用設施設備而支出的費用，多為針對整個小區全體業主而支出的費用，而不是針對某一業主進行的服務。張某未入住是基于自身原因，所以，作為房屋權利人的他，依然需要交納物業費。因此，對物業公司訴請張某支付物業費，并支付相應的違約金，法院予以支持。

法官釋法

1、房屋空置就可以不交物業費嗎？

當然要交！房屋交房后，業主就實際占有房屋并享有權利。根據2009年10月1日起實施的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。”剛施行的《民法典》亦規定：“物業服務人員已經按照約定和有關規定提供服務，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。”

2、房屋被查封可以不交物業費嗎？

房屋被查封，業主依然需要支付物業費。作為房屋權利人期間，業主基于自身原因不在該房屋居住或不能在該房屋居住均不能成為其拒交物業費等相關費用的理由。業主因為未履行法院作出的判決所確定的支付義務，導致房屋被查封，這是其自身原因導致的。實際上業主仍然是房屋的權利人，該房屋所產生的物業費理應由其繼續承擔。

3、哪些情況下可以拒交物業費？

（1）、違法或違約損害業主利益的，可以構成抗辯的正當理由。也就是說，物業服務企業違反法律、法規、部門規章規定的收費標準，違法違規收費，或者違反合同約定損害業主利益的，可以作為抗辯的正當理由。

（2）、在不存在違法或明顯違約的情況下，對于業主以服務存在瑕疵提出抗辯需要以誠實信用原則作為基礎，結合物業服務企業的服務標準與物業收費標準，對物業服務進行綜合評價，進而確定業主抗辯理由是否可以成立。

也就是說，如果物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行有重大的瑕疵，則可以視為具有正當理由。比如物業服務企業違法違規收費，違反合同約定占用或出租公共綠地、空間。而該案中物業公司并不存在違法或嚴重違約的情況。所以張某提出的理由不屬于可拒交物業費的“正當理由”。