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      買了共有不動(dòng)產(chǎn)不能過戶 買受人訴請(qǐng)還款解除合同

      2021-01-07 17:01:44?作者:余晶?來源:福建法治報(bào)  責(zé)任編輯:周冬   我來說兩句

      法院:可向無權(quán)處分人主張違約責(zé)任

      簽訂房屋買賣合同后因其他共有權(quán)人不同意拒絕過戶,買受人如何維權(quán)?近日,廈門市集美區(qū)人民法院審理了該起房屋買賣合同糾紛。

      2015年9月19日,小李與小張簽訂了一份《房屋購買合同》,向小張購買其作為產(chǎn)權(quán)人之一的某安置房,小張多次向小李確認(rèn)房屋出售征得所有共有產(chǎn)權(quán)人同意,雙方約定房屋總價(jià)110萬元,在產(chǎn)權(quán)辦理完后10日內(nèi)辦理過戶手續(xù),一方違約需賠償對(duì)方違約金150萬元。合同簽訂后,小張將房屋交付給小李,小李陸續(xù)支付購房款103萬余元。訟爭房產(chǎn)于2018年4月18日辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),小張占有1/6份額。

      之后,小李要求小張辦理房屋過戶手續(xù),小張以其他共有權(quán)人不同意出售房屋為由拒絕。小李于2018年11月1日向法院提起訴訟,訴請(qǐng)房屋所有產(chǎn)權(quán)人配合辦理房屋過戶手續(xù),該案于2018年12月11日庭審。庭審中,其他共有人明確表示不同意辦理過戶手續(xù),小李故向法院申請(qǐng)撤回起訴,并另提起訴訟,要求解除合同、小張返還購房款及利息、賠償違約金150萬元及裝修費(fèi)用50萬元等。經(jīng)鑒定,訟爭房屋裝修金額為20萬余元,2018年12月11日的市場價(jià)值為22萬余元。

      小李認(rèn)為,其已依約支付了購房款103萬余元,小張拒絕協(xié)助辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù),已構(gòu)成嚴(yán)重違約,損害了其合法利益,其有權(quán)要求小張返還購房款及利息,賠償違約金、裝修費(fèi)用等。

      而小張認(rèn)為,小李明知合同履行過程中極有可能會(huì)面臨其他共有人不同意過戶而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的風(fēng)險(xiǎn),仍堅(jiān)持向其購買房屋,小李對(duì)其自身損失的發(fā)生存在非常明顯的過錯(cuò),應(yīng)當(dāng)對(duì)小李主張的損失進(jìn)行扣減。另外,案涉房屋總價(jià)僅為110萬元,而合同約定的違約金150萬元,不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房屋總價(jià),而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原告的實(shí)際損失,原告主張的利息及裝修損失亦缺乏依據(jù)。

      法院審理:

      解除購房合同

      返還購房款及支付違約金

      經(jīng)審理,法院認(rèn)為,小李依約支付了購房款,但無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),致使合同目的無法實(shí)現(xiàn),故小李主張解除《房屋購買合同》并返還所支付的購房款,于法有據(jù),應(yīng)予支持。關(guān)于違約金,小李的損失主要為房屋差價(jià)、裝修損失及資金占用期間的利息損失。經(jīng)鑒定,訟爭房屋于2018年12月11日的房屋價(jià)值為221萬元,因此房屋差價(jià)損失為111萬元,另裝修損失為201343.69元,再加上資金占用期間的利息損失,故雙方約定的違約金150萬元,并未過分高于因違約所造成的損失,故法院對(duì)違約金的數(shù)額予以確認(rèn)。

      據(jù)此,法院判決解除小李和小張簽訂的《房屋購買合同》,小張返還小李購房款103萬余元并支付違約金150萬元。后小張不服該判決上訴至廈門市中級(jí)人民法院,二審維持原判。

      法官說法:

      買受人可向無權(quán)處分人主張違約責(zé)任

      根據(jù)我國《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定:“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外?!倍诜课葙I賣特別是涉及安置房買賣的情況下,房屋共有人較多,買受人往往因只與產(chǎn)權(quán)人之一簽訂合同,導(dǎo)致無法辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。此時(shí),買受人可以向無權(quán)處分人主張違約責(zé)任,要求其賠償房屋差價(jià)損失等合理損失。

      1月1日剛剛施行的《民典法》第三百零一條規(guī)定:“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修緒、變更性質(zhì)或者用途的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但是共有人之間另有約定的除外。”本條對(duì)《物權(quán)法》進(jìn)行了修改,增加規(guī)定對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)變更性質(zhì)或用途的情形。

      法官提醒

      誠信作為社會(huì)主義核心價(jià)值觀的要求,不論出賣人還是買受人,均應(yīng)恪守誠信原則,否則就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

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