說說“兇宅”買賣及遺產繼承的法律規定

提及“兇宅”，或許每個人心中對其都有一個定義，但不可否認的是，多數人對此都頗為忌憚，尤其是在二手房屋交易中，買房者常常聞“兇”色變，而賣房者則多加隱諱。這雙方一隱一恐，便極易在所涉 事實暴露之后引發糾紛。

2019年夏天，福州五四北某高檔小區內，一名“90后”獨居男子猝死在自家房中，兩天后被物業發現。 據物業介紹，該男子系家中獨子，單身未成家，其父親早逝，直系親屬僅母親一人。死亡后，該男子涉房貸等多起官司，“房子有140余平方米，他是用公積金貸款買的，現在還欠物業一年多物業費，近萬元。而后，其母將房子以售價310萬元掛于中介進行售賣。”

不少群眾在為年輕生命感到惋惜的同時，關注到了“兇宅”買賣及遺產繼承等系列問題。為此，記者先后采訪了福建天衡聯合律師事務所的張照東律師與福建通民律所的涂明律師對此進行釋法。

問題一

該房屋屬于“兇宅”嗎？“兇宅”如何定義？

律師解答：“兇宅”是民間的一種說法，指曾發生過兇殺、自殺、意外、重大傳染性疾病等非自然原因 死亡事件的房屋或場所，老人自然死亡、正常病亡等不包含在內。但目前我國法律對“兇宅”未形成確 定且統一的概念，也未明確具體適用范圍，所以判斷房屋買賣合同糾紛中系爭標的物是否屬“兇宅”較 為困難，更加無法確定其應否納入法律調整和保護的范圍，導致各地法院對其產生不同的認識與處理。

因此，關于房屋是否存在曾經有人非正常死亡，是否需向購房人告知這一點，各地法院也看法不一。個 人認為，該信息直接影響到房屋的市場價格，因為同等地段和條件的房屋，“兇宅”價格低很多，所以 無論中介還是賣房人應當誠實披露這一信息。在一般房屋交易過程中，如若購買方在不知情的情況下購 買了“兇宅”，其有權訴請要求解除、撤銷合同，此類情形在各地法院均有類似判例。

問題二

該房子仍在按揭還款中，能否轉賣？

律師解答：目前可以。《中華人民共和國民法典》第406條規定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財 產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應 當及時通知抵押權人。”

《民法典》未生效前，銀行抵押中房產必須繳清全款、解押之后才能過戶。但2021年1月1日《民法典》 生效后，帶抵押權的房屋無需解壓即可買賣實現產權轉移。再去辦理房屋轉讓變更登記手續時，就可以 在不注銷銀行抵押權前提下進行房屋過戶，不需要繳清全款或提前征得銀行同意。

記者從物業處了解到，該房在中介掛售310萬元，比市價每平方米低了3000元左右，且附贈一個兩三百 平方米的大露臺，已有多位同社區的知情者表達想購買的意愿。

問題三

其母是否有權對該房屋進行售賣？

物業可以找其母親追索物業費嗎？

律師解答：《民法典》第一千一百六十一條對被繼承人稅款、債務清償的原則進行了說明：“繼承人以 所得遺產實際價值為限清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。超過遺產實際價值部分，繼承人自愿 償還的不在此限。繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應當繳納的稅款和債務可以不負清償責任。”

遺產繼承是財產和債務一并繼承的，不能只繼承財產而不承擔債務，繼承人負有在繼承遺產的范圍內償 還債務的責任。在此案例中，其母親在確定繼承其遺產后，是可以對該房屋進行售賣的。前提是繼承遺 產的同時，繼承債務。若其母繼承該套房產，則需同時繼承男子的債務，物業是有權向她要回物業費的 。當然，超過遺產實際價值的繼承人愿意清償的不在此限。

律師建議

針對部分人群的忌憚心理，律師就如何避免買到“兇宅”給出了建議：

一是上網查找過往新聞。例如該小區的地址、名字、附近的建筑等，仔細看看彈出來的信息網頁，有沒有相關的新聞報道；

二是走訪小區。向居委會、物業公司或者隔壁鄰居打聽房子信息；

三是到派出所詢問。購房者需要和原業主一起去派出所核實是否有發生過非自然死亡的備案記錄；

四是看出售的房屋價格是否明顯低于市場價。有的業主會為早日出手“兇宅”而降低價格；

五是簽約控風險。法律上沒有“兇宅”的定義，購房者可以在委托合同及購房合同中約定披露義務這一 項。