男子八年前購房未按約付款 而今合同解除時(shí)間如何確定

法院：判決書形成于《民法典》施行后，應(yīng)適用《民法典》，

男子未履行合同義務(wù)，應(yīng)解除案涉購房合同

福建法治報(bào)—海峽法治在線3月31日訊 購買人在履行商品房買賣合同時(shí)僅支付首付款和部分按揭利息，房地產(chǎn)公司多年后解除合同并訴至法院。雙方的糾紛發(fā)生在《民法典》施行前，關(guān)于合同解除時(shí)間如何確定？日前，福鼎市人民法院審結(jié)該起商品房預(yù)售合同糾紛案，判決案涉《商品房買賣合同》自法院向被告送達(dá)起訴材料之日起解除。

2013年3月，陳某與福鼎市某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》并在房管所備案登記，其中合同約定，陳某向該公司購買一處總價(jià)為58萬元的商品房，若買受人因自身原因逾期付款或者出賣人為買受人代償款項(xiàng)超過三期的，出賣人有權(quán)解除合同，買受人應(yīng)承擔(dān)全部違約責(zé)任。

陳某按約支付18萬元購房款后，陳某、該公司與某銀行簽訂《個(gè)人購房借款／擔(dān)保合同》，約定陳某向銀行貸款40萬元，用于支付剩余購房款，而該公司提供階段性連帶保證責(zé)任。2013年4月，某銀行以按揭貸款的形式向該公司支付剩余購房款。此后，陳某僅按約支付貸款本息至2014年2月。

2014年3月至2018年12月，該公司代償案涉房產(chǎn)貸款本息16期約16萬元。2020年11月，該公司按案涉《商品房買賣合同》中約定的送達(dá)地址向陳某郵寄通知書，通知解除案涉《商品房買賣合同》并訴至福鼎市人民法院。2020年12月，法院依法向陳某送達(dá)了起訴材料。2021年1月，該公司再次代償本息36萬元，結(jié)清案涉商品房貸款。

法院審理

經(jīng)審理，法院認(rèn)為，該公司與陳某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，并不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。陳某未按期支付銀行按揭貸款，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行合同義務(wù)，致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，該公司主張解除案涉《商品房買賣合同》，符合法律規(guī)定和合同約定，法院予以支持。

關(guān)于合同解除時(shí)間，該公司在此前寄送的解除合同通知書中并未明確，亦無其他證據(jù)證明雙方就解除時(shí)間作出約定，且該公司在異議期內(nèi)向法院起訴，視為未通知。結(jié)合其事發(fā)于《民法典》施行前，判決書形成于施行后等情形，遂依法判決案涉《商品房買賣合同》自法院向被告陳某送達(dá)起訴材料之日起解除，陳某限期協(xié)助該公司辦理《商品房買賣合同》登記備案的注銷手續(xù)，該公司扣除代償?shù)馁J款本息后返還被告陳某6萬元。

法官說“典”

《民法典》施行前，根據(jù)原《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”由此規(guī)定可知，原《合同法》并未對通過訴訟或仲裁方式解除合同情況下的合同解除時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行明確規(guī)定。

在《民法典》施行后，根據(jù)《民法典》第五百六十五條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達(dá)對方時(shí)解除。”本案中，雖然案涉商品房買賣合同的簽訂、履行及提起訴訟的時(shí)間都在《民法典》施行前，但判決書形成于《民法典》施行之后，因此，該案的審理過程跨越了《民法典》的施行過程。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民法典＞時(shí)間效力的若干規(guī)定》第三條規(guī)定，法院在判決解除合同的同時(shí)，對合同解除的時(shí)間一并作出認(rèn)定，有利于盡早確定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，便于當(dāng)事人盡快解決糾紛，避免當(dāng)事人因訴訟或仲裁期間使合同法律關(guān)系處于不確定的狀態(tài)。同時(shí)，根據(jù)《民法典》第五百六十二條第二款規(guī)定，由于訴訟解除合同時(shí)間與法院送達(dá)時(shí)間息息相關(guān)，因此，為避免因送達(dá)耗費(fèi)不必要的時(shí)間，建議當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對送達(dá)地址及變更送達(dá)地址不通知對方的法律后果進(jìn)行明確約定，有利于維護(hù)自身合法權(quán)益。