男子八年前購房未按約付款 而今合同解除時間如何確定

法院：判決書形成于《民法典》施行后，應適用《民法典》，

男子未履行合同義務，應解除案涉購房合同

福建法治報—海峽法治在線3月31日訊 購買人在履行商品房買賣合同時僅支付首付款和部分按揭利息，房地產公司多年后解除合同并訴至法院。雙方的糾紛發生在《民法典》施行前，關于合同解除時間如何確定？日前，福鼎市人民法院審結該起商品房預售合同糾紛案，判決案涉《商品房買賣合同》自法院向被告送達起訴材料之日起解除。

2013年3月，陳某與福鼎市某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》并在房管所備案登記，其中合同約定，陳某向該公司購買一處總價為58萬元的商品房，若買受人因自身原因逾期付款或者出賣人為買受人代償款項超過三期的，出賣人有權解除合同，買受人應承擔全部違約責任。

陳某按約支付18萬元購房款后，陳某、該公司與某銀行簽訂《個人購房借款／擔保合同》，約定陳某向銀行貸款40萬元，用于支付剩余購房款，而該公司提供階段性連帶保證責任。2013年4月，某銀行以按揭貸款的形式向該公司支付剩余購房款。此后，陳某僅按約支付貸款本息至2014年2月。

2014年3月至2018年12月，該公司代償案涉房產貸款本息16期約16萬元。2020年11月，該公司按案涉《商品房買賣合同》中約定的送達地址向陳某郵寄通知書，通知解除案涉《商品房買賣合同》并訴至福鼎市人民法院。2020年12月，法院依法向陳某送達了起訴材料。2021年1月，該公司再次代償本息36萬元，結清案涉商品房貸款。

法院審理

經審理，法院認為，該公司與陳某簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，并不違反法律法規強制性規定，應認定為合法有效。陳某未按期支付銀行按揭貸款，經催告后在合理期限內仍未履行合同義務，致合同目的無法實現，該公司主張解除案涉《商品房買賣合同》，符合法律規定和合同約定，法院予以支持。

關于合同解除時間，該公司在此前寄送的解除合同通知書中并未明確，亦無其他證據證明雙方就解除時間作出約定，且該公司在異議期內向法院起訴，視為未通知。結合其事發于《民法典》施行前，判決書形成于施行后等情形，遂依法判決案涉《商品房買賣合同》自法院向被告陳某送達起訴材料之日起解除，陳某限期協助該公司辦理《商品房買賣合同》登記備案的注銷手續，該公司扣除代償的貸款本息后返還被告陳某6萬元。

法官說“典”

《民法典》施行前，根據原《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款規定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”由此規定可知，原《合同法》并未對通過訴訟或仲裁方式解除合同情況下的合同解除時間節點進行明確規定。

在《民法典》施行后，根據《民法典》第五百六十五條第二款規定：“當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。”本案中，雖然案涉商品房買賣合同的簽訂、履行及提起訴訟的時間都在《民法典》施行前，但判決書形成于《民法典》施行之后，因此，該案的審理過程跨越了《民法典》的施行過程。

根據《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民法典＞時間效力的若干規定》第三條規定，法院在判決解除合同的同時，對合同解除的時間一并作出認定，有利于盡早確定當事人權利義務，便于當事人盡快解決糾紛，避免當事人因訴訟或仲裁期間使合同法律關系處于不確定的狀態。同時，根據《民法典》第五百六十二條第二款規定，由于訴訟解除合同時間與法院送達時間息息相關，因此，為避免因送達耗費不必要的時間，建議當事人在簽訂合同時對送達地址及變更送達地址不通知對方的法律后果進行明確約定，有利于維護自身合法權益。