中介未履行忠實盡力義務 導致二手房買賣交易不成

福建法治報—海峽法治在線3月31日訊2017年12月28日，陳某煌和案外人陳某泉共同取得某房產的產權證。2018年7月20日，林某與陳某煌、某中介簽訂《房產買賣協議》，約定：陳某煌將該房產出售給林某，由林某分期支付陳某煌購房款48萬元，支付某中介中介費4000元，林某已知曉并同意該房產未滿兩年暫無法過戶，愿意承擔風險，陳某煌在辦證滿兩年后配合林某辦理過戶；等等。同月27日，陳某煌和某中介分別向林某出具收條確認收到購房款47萬元及中介費4000元。

此后，陳某煌因債務被泉港法院強制執行，泉港法院依法查封該房產。林某遂向泉港法院提起執行異議和案外人執行異議之訴，均被駁回。2020年11月10日，林某再次訴至泉港法院，請求判令解除《房產買賣協議》；陳某煌、某中介返還林某支付的購房款47萬元及相應利息；某中介退還中介費4000元及手續費1000元。

泉港法院審理后認為，某中介承擔的僅是居間服務，導致合同目的不能實現的主要原因系林某自愿購買兩年內無法過戶的房屋及陳某煌欠債，且某中介已把購房款支付給陳某煌，但某中介應如實向委托人報告有關訂立合同事項，其未能要求另一產權人陳某泉共同簽訂協議，應承擔退還部分中介費的過錯責任。泉港法院遂判決解除《房產買賣協議》；陳某煌退還林某47萬元及資金占用利息損失；某中介退還林某中介費2800元。

法官說法

由于二手房交易過程中存在部分不規范、不誠信、規避風險等行為，因此，購房者與中介機構的糾紛也日漸增多，本案就是一起典型的二手房交易糾紛案件。

為避免類似糾紛的發生，法官建議：根據《中華人民共和國民法典》第九百六十二條的規定，房產中介機構應履行好以下幾項義務：1、報告義務；2、忠實義務；3、盡力義務；4．負擔中介活動費用的義務。且中介機構在服務過程中，不得違規操作賺取報酬，不得為當事人規避政策、法律法規的規定，在中介機構履行了義務并促成了買賣合同成立的情況下，購房者不得以限購、限貸、出賣人負債等原因導致合同無法生效及履行要求中介機構退還中介費用；反之，若中介機構未履行好上述義務導致合同未能成立或者無法生效及履行的，則中介機構無權向購房者收取中介報酬或應根據過錯承擔向購房者退還相應中介報酬的責任。（記者 林揚陽 通訊員 鐘偉科 郭文波）