房地產(chǎn)法短時(shí)期內(nèi)加劇了供需矛盾

俄羅斯房價(jià)高漲，很大程度上歸因于“休克療法”。當(dāng)初，俄羅斯的“改革”是比較倉促的，直到進(jìn)入21世紀(jì)，依然沒有建立房地產(chǎn)法規(guī)體系，使房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育一度較為混亂。為了改變這一局面，俄羅斯國家杜馬2005年通過了《房地產(chǎn)法》。這項(xiàng)法律規(guī)定，從當(dāng)年4月1日起俄羅斯所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開發(fā)商只有在獲得土地所有權(quán)和建筑許可權(quán)，并持有經(jīng)批準(zhǔn)的房屋建設(shè)方案后，才可與消費(fèi)者鑒定房屋銷售合同。另外，開發(fā)商必須承擔(dān)房屋建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)法律還對(duì)開發(fā)商的認(rèn)證資格進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定：開發(fā)商如逾期不交房，單方修改或違反合同將被處以重罰：一旦今后建成的房子與合同不符，消費(fèi)者有權(quán)退房并要求賠償。

《房地產(chǎn)法》本身是非常值得肯定的，但它推出之后，在短時(shí)期內(nèi)加劇了房地產(chǎn)的供需矛盾。調(diào)查表明：在該項(xiàng)法律出臺(tái)之前，俄羅斯20%的商品房在建造之初并沒有任何許可證，往往是提前出售和申請(qǐng)審批手續(xù)同步進(jìn)行的。但是新法律出臺(tái)后，這種未獲國家批準(zhǔn)即自行預(yù)售房屋的行為就成為違法行為了。因此，新法律的實(shí)施促使許多在建商品房項(xiàng)目推遲上市，而計(jì)劃建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目又被暫時(shí)擱置。統(tǒng)計(jì)表明：俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)與該項(xiàng)新法律出臺(tái)前相比，新房供應(yīng)量下降了近30%。

另據(jù)俄羅斯政府的估計(jì)數(shù)據(jù)，全俄住宅短缺量高達(dá)17億平方米，以當(dāng)前的建筑速度來看，需要花費(fèi)16年的時(shí)間來補(bǔ)上缺口。