中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“調(diào)結(jié)構(gòu)”是我國(guó)明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重點(diǎn)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式刻不容緩。近日國(guó)務(wù)院連續(xù)召開會(huì)議，明確要遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭，并出臺(tái)了一系列政策。

事實(shí)上，中央早就認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的結(jié)構(gòu)性失衡問題，自２００３年以來就開始實(shí)行嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，相繼出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》等一系列政策，２００８年１１月為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，住建部提出三年內(nèi)要新增總投資約９０００億元，用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造。然而，住房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)并沒有得到根本的改善，２００９年下半年房?jī)r(jià)反而還出現(xiàn)了始料不及的快速上漲，地王頻現(xiàn)，“面粉貴過面包”的現(xiàn)象再度頻頻上演。

那么，進(jìn)入２０１０年，如何準(zhǔn)確把握國(guó)際、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整？中央一系列政策能否得到有效落實(shí)，并真正奏效？筆者認(rèn)為，必須著力解決好以下三個(gè)問題：

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整要避免“雷聲大、雨點(diǎn)小”

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最突出的問題是出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡，保障類住房供不應(yīng)求，廉租房的實(shí)物配租量明顯不足，低收入家庭根本就買不起經(jīng)濟(jì)適用房，“夾心層”住房問題突出，限價(jià)房政策的初衷主要是解決這一群體的問題，但限價(jià)房的供應(yīng)量也遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求。近幾年來各級(jí)政府在保障性住房的建設(shè)力度上逐年加大，但正是由于房?jī)r(jià)上漲過快，住房困難已經(jīng)從低收入家庭擴(kuò)散到中等甚至中高收入家庭，“夾心層”越來越多，政府的政策性住房建設(shè)和供給結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度似乎總趕不上市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求的變化。同時(shí)，還導(dǎo)致管理難度和行政成本越來越大，不同時(shí)期建設(shè)的保障性住房在定價(jià)機(jī)制上出現(xiàn)扭曲，政策性住房成為一些人套利的工具，政府本意是通過政策性住房建設(shè)體現(xiàn)公平正義，但實(shí)際結(jié)果是加劇了分配不公，住房問題所帶來的利益格局越來越復(fù)雜。

究其原因，從根本上講，在目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式下，地方政府缺乏調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)的內(nèi)在動(dòng)力，反而出于財(cái)政增收的目的，客觀上有推高房?jī)r(jià)和地價(jià)的本能沖動(dòng)。因?yàn)樵黾咏?jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)必然會(huì)減少地方政府的土地出讓收入，而廉租房則需要地方財(cái)政掏出“真金白銀”。地方政府也往往以拆遷困難等種種理由延緩廉租房建設(shè)，一些地方還出現(xiàn)了在套取中央轉(zhuǎn)移支付資金后，廉租房“空轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象。