保障性住房建設(shè)有五大難題亟待解決：籌資難、用地難、監(jiān)管難、運(yùn)營難、顯效難，當(dāng)前，需加快完善相關(guān)法規(guī)制度和政策體系，落實(shí)責(zé)任，強(qiáng)化監(jiān)管，逐步形成政府保障和市場機(jī)制結(jié)合的住房供應(yīng)體系。

保障性住房建設(shè)是促發(fā)展、惠民生、保穩(wěn)定的重要舉措。“十二五”規(guī)劃綱要確定，未來五年建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房3600萬套，其中2011年開工建設(shè)1000萬套。目前，各地保障性住房建設(shè)正處于高峰，但相關(guān)的政策、配套措施并不完善，有五大難題亟待解決。

第一是籌資難。

2011年建設(shè)1000萬套保障房約需資金1．3萬億—1．4萬億，中央財(cái)政安排約1300億元，各級政府通過預(yù)算內(nèi)安排、土地出讓收益以及發(fā)行債券等方式籌集大約5000億元，還需通過市場籌集資金約8000億元。為彌補(bǔ)資金缺口，各地探索了發(fā)行企業(yè)債、信托基金等多種融資渠道，但總體規(guī)模不大，融資成本也相對較高。一些銀行認(rèn)為保障房項(xiàng)目關(guān)聯(lián)方多，情況復(fù)雜，特別是公租房和廉租房項(xiàng)目還款來源不確定，風(fēng)險(xiǎn)較大，貸款投放較為謹(jǐn)慎。總體而言，由于保障房建設(shè)資金回收周期長，利潤空間小等因素，各地保障性住房建設(shè)資金仍以政府投入為主，社會資金參與融資的積極性不高。

為此，要逐步建立和完善保障性住房建設(shè)的資金支持機(jī)制，加快完善政策環(huán)境，出臺針對保障性住房尤其是公租房的中長期低息貸款政策。要保證保障房開發(fā)的合理盈利空間，探索可持續(xù)的開發(fā)建設(shè)模式，創(chuàng)新投融資機(jī)制，有效利用保險(xiǎn)、信托、社保等長期資金，積極吸引企業(yè)參與保障房建設(shè)。豐富金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)，推行權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）試點(diǎn)等。

第二是用地難。

隨著我國工業(yè)化、城市化的深入發(fā)展，城市建設(shè)用地供需矛盾較為突出，地方政府新增建設(shè)用地?cái)?shù)量受到用地總量控制指標(biāo)的嚴(yán)格限制。為了確保經(jīng)濟(jì)增長和增加財(cái)政收入，地方政府傾向于優(yōu)先安排大型經(jīng)營性項(xiàng)目建設(shè)用地。在住宅用地上，不少地方為了獲得更高的土地出讓收入，把商品房用地作為主要供給對象，保障房用地在計(jì)劃指標(biāo)中占比不足。根據(jù)國土資源部2010年用地供應(yīng)計(jì)劃執(zhí)行情況公告，全國30個(gè)省區(qū)市（不含西藏和新疆建設(shè)兵團(tuán)）住房供地計(jì)劃實(shí)際完成12．54萬公頃，其中保障性住房用地2．47萬公頃，僅占住房用地總量的19．7％。此外，存量土地供給受拆遷難、征地和用地手續(xù)復(fù)雜等因素限制，獲取土地時(shí)間長、成本高。

因此，為解決用地難問題，有必要將保障房用地指標(biāo)單列，以避免一些地方政府為獲得高額土地出讓收入而將土地主要用于商品房，擠壓保障房用地的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)，引導(dǎo)和鼓勵地方進(jìn)一步拓寬保障房用地規(guī)模，如規(guī)定有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房用地時(shí)需配建一定面積的保障房。目前，北京、蘭州等地方政府已探索實(shí)行了“限地價(jià)、競租賃房面積”方式，從原商品房面積中“摳”出一部分面積，“貼補(bǔ)”給公租房，北京市部分公租房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)還試點(diǎn)實(shí)行土地年租制。此外，可考慮推進(jìn)在集體土地和單位土地上建設(shè)公租房，同時(shí)明確規(guī)定單位自建公租房的供給對象必須符合統(tǒng)一的公租房申請條件且堅(jiān)持只租不售原則，避免其轉(zhuǎn)化為傳統(tǒng)體制的單位福利分房。