第三是監(jiān)管難。

保障房建設(shè)是惠民生、紓民困、解民憂的一項(xiàng)重要工程，建設(shè)規(guī)模大、時(shí)間要求緊，若相關(guān)的監(jiān)管配套措施不到位，會嚴(yán)重影響政策的實(shí)施效果。目前，一些地方的保障性住房建設(shè)屢被媒體曝光存在質(zhì)量問題，“樓脆脆”、“瘦身鋼筋”等安全問題令人擔(dān)憂。一些地區(qū)的保障房配套設(shè)施和服務(wù)還不到位，群眾安居難，在部分保障房和商品房社區(qū)混建的大型小區(qū)里，公共配套“肥瘦”不均的現(xiàn)象也較為嚴(yán)重。

為此，要進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，完善考核指標(biāo)和辦法，盡快改變和糾正一些地區(qū)在保障房建設(shè)中存在的重建設(shè)輕管理、重速度輕質(zhì)量、重主體輕配套等錯(cuò)誤做法。加快出臺保障性住房監(jiān)督管理辦法，進(jìn)一步明確各方在保障房建設(shè)中的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目審批、土地使用、規(guī)劃選址、質(zhì)量監(jiān)督、工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收等各項(xiàng)建設(shè)程序，全面落實(shí)項(xiàng)目法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、合同管理制等建設(shè)管理制度，充分利用公眾和媒體等多方力量進(jìn)行全過程監(jiān)督，確保工程質(zhì)量和安全。對保障房建設(shè)中出現(xiàn)質(zhì)量問題的責(zé)任主體，要加大懲戒力度，載入誠信系統(tǒng)“黑名單”。

在對地方政府的目標(biāo)考核上，不僅要考核保障房建設(shè)的速度和套數(shù)，還要重點(diǎn)考核保障房建設(shè)的質(zhì)量、配套和效益。在規(guī)劃布局上，要根據(jù)低收入住房困難家庭的分布狀況，將保障性住房重點(diǎn)布局在鐵路沿線、城市主干道、地鐵出入口等區(qū)域。在戶型設(shè)計(jì)上，要做到 “面積不大、功能齊全”。在裝修標(biāo)準(zhǔn)上，廉租住房和公共租賃住房要統(tǒng)一進(jìn)行裝修。在配套設(shè)施上，要確保水、電、氣、暖、電話、有線電視等配套設(shè)施到位，讓低收入家庭與其他群體同樣共享城市發(fā)展和社會進(jìn)步的成果，堅(jiān)決避免保障房享受“次級配套”、保障房造就“貧民區(qū)”現(xiàn)象的發(fā)生。

第四是運(yùn)營難。

當(dāng)前，保障性住房尚處在大規(guī)模建設(shè)中，問題主要集中在建設(shè)層面，下一步，要重點(diǎn)解決好分配和運(yùn)營管理中的問題。各地建設(shè)的保障房，除一部分經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房可以出售以外，大部分將由政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)持有，允許多長時(shí)間退出、如何退出等問題目前還沒有統(tǒng)一、明確的規(guī)定。如保障房退出渠道不暢，將導(dǎo)致一些不符合政策的居住者持續(xù)占用社會資源，使本該享受保障房政策的群眾失去保障權(quán)利。

為此，應(yīng)盡快明確保障房的分配程序、辦法和退出機(jī)制，做到透明、公開、公正和公平。要建立和完善居民收入核查制度，及時(shí)監(jiān)測被保障對象經(jīng)濟(jì)狀況變化情況，確保保障性住房真正發(fā)揮面向中低收入住房困難家庭的“托底房”的作用。要完善制度設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)保障房在嚴(yán)格審核條件下的有序轉(zhuǎn)化，引導(dǎo)形成先租后買、梯度消費(fèi)的住房模式，既可以滿足群眾在不同經(jīng)濟(jì)狀況和階段的住房需求，同時(shí)政府也可以減輕管護(hù)壓力和收回部分資金，周轉(zhuǎn)建設(shè)保障性住房，覆蓋更多的困難群眾。目前，一些地方已在這方面進(jìn)行了有益探索，如江蘇省探索保障房多元化產(chǎn)權(quán)模式，政府按出資比例與廉租房或公租房住戶實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)，這些家庭經(jīng)濟(jì)狀況改善后，可以按市場價(jià)格或稍低于市場的價(jià)格，購買政府擁有的部分產(chǎn)權(quán)。廈門市探索根據(jù)保障對象收入提高狀況，相應(yīng)提高其租金水平，在一定條件下將廉租房轉(zhuǎn)化為公共租賃住房和出售性保障住房，著力使各類保障方式互通互換、進(jìn)退有序。

第五是顯效難。

盡管目前政府加大了保障房建設(shè)力度，但相對于廣大中低收入階層的住房需求和快速發(fā)展的商品房市場，保障性住房建設(shè)仍明顯滯后，覆蓋面有限，供給嚴(yán)重不足，政策效果顯現(xiàn)尚需一個(gè)過程，甚至較長時(shí)間。特別是在當(dāng)前房價(jià)的增長幅度超過大多數(shù)居民收入增長速度的背景下，要進(jìn)一步加強(qiáng)保障房建設(shè)的統(tǒng)籌規(guī)劃和頂層設(shè)計(jì)，堅(jiān)持“兩條腿”走路，在加快保障房建設(shè)的同時(shí)，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，將房價(jià)控制在合理水平，繼續(xù)增加中低價(jià)位中小套型普通商品房供給，有效抑制投機(jī)投資性購房，滿足廣大群眾的基本住房需求，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。要合理確定政府責(zé)任與行為邊界，注重和充分發(fā)揮市場作用，盡快形成與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段相適應(yīng)的住房保障體制和機(jī)制。

保障性安居工程建設(shè)一頭連著發(fā)展，一頭連著民生。尤其是在當(dāng)前，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，新興經(jīng)濟(jì)體通脹預(yù)期較強(qiáng)的環(huán)境下，落實(shí)好這項(xiàng)工程意義重大。為解決上述難題，需加快完善相關(guān)法規(guī)制度和政策體系，落實(shí)責(zé)任，強(qiáng)化監(jiān)管，逐步形成政府保障和市場機(jī)制結(jié)合的住房供應(yīng)體系。

（作者單位：國家行政學(xué)院決策咨詢部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心）