現階段商品房蘊涵的土地資產在交易中逐步增值的市場信號，在很大程度和范圍內誘導住房的消費功能讓位于投資功能

土地出讓價格的上漲總是會帶動所在區域未開發和在開發、在銷售和已銷售的商品房重置成本的上漲。不論在商品房銷售市場還是在二手房交易市場，交易雙方都會依據住房重置成本而非歷史成本進行交易。在土地價格不斷上漲的預期下，住房投資實質上已不是針對商品房所含房產物業的投資，而是依據商品房所蘊涵土地資產的投資。住房消費功能讓位于投資功能的情形，在演繹房價上漲曲線的同時，也容易致使地方政府將土地資源投向商品房市場。

形成以上結果的原因，很大程度是因為政府對不同性質房產的土地產權有著不同的政策界定。在現有住房供應體系中，除經濟適用房持有者在補交一定金額土地出讓金可將房產性質轉換成商品房以外，公租房、城中村農居和小產權房并不能通過補交土地出讓金來改變房產的性質。對此問題的進一步分析涉及商品房的資產增值功能。商品房資產由地產（土地使用權）與房產兩部分組成，其中房產價值相對穩定，地產價值則隨土地出讓價格的上漲而上漲，其他類別房產不具有產權不能獲取地產的增值。在這樣的政策導向下，社會資金就會追逐商品房資產，尤其是在出現通貨膨脹或預期時。

學術界關于一次性征收70年土地出讓金的評論，大都是圍繞地方政府官員在有限任期內快速籌措城市建設資金以及與此相關聯的地方債務來展開的。這些評論揭示了地方政府最大限度獲取土地出讓收益的動機，但沒有從制度或政策角度對土地出讓金政策之于住房市場自我調節的機制性障礙等問題進行專門的分析。

以公租房建設為契機，按年征收土地出讓金或許是走出房地產運行困境的一條可供選擇的路徑，這是基于把居民家庭住房支出費用控制在可支配收入合理比例的考慮

以按年征收土地出讓金用地來開發建設公租房的總體思路，是賦予公租房以完全產權，在限制按套轉讓的前提下不限制以小區產權或項目公司股權方式實施的轉讓。按年征收土地出讓金的價格，由地方政府依據當地居民可支配收入水平綜合考慮按年攤銷公租房開發建造、營運維修成本及合理利潤來確定，并以此確定公租房的租金水平。該思路的可行性在于：公租房可交易的完全產權及預留的合理回報，能夠吸引民營企業和社會資金進入該領域投資，既可以減輕地方政府在公租房建設方面的資金壓力，又可以為地方政府開辟區別于商品房市場以外的穩定的土地出讓收益。

目前我們對如何處理非商品房產權遇到了一系列的問題，如果按年征收土地出讓金的公租房能結合市場化方式有效運行并取得績效，那么，經濟適用房、城中村農居和小產權房也可通過按年征收土地出讓金方式轉化為公租房。

現行土地制度安排難以建立同商品房市場協調運作的經濟適用房退出機制，也不能解決城中村農居和小產權房地價補繳問題，而按年征收土地出讓金則有可能解決這些問題。因為它既可以提高社會存量房產的利用效率，又能有效分流以自住為目的商品房市場的消費性需求。此外，參照城市居民家庭可支配收入水平確定的土地出讓金水平，也確定了城市化進程中失地農民土地損失的按年補償標準。

近年中央政府十分重視公租房的建設，各地對公租房的運作模式尚在探索之中。以按年征收土地出讓金方式來供應住房用地，可以統一各類住房資產的價值基礎，引導各相關利益主體實現滿足居住功能的住房資源配置。按年征收土地出讓金的結果之一，是公租房的地產增值收益歸政府而非房產持有者，這會引導房地產投資功能向居住功能的回歸，有效制約70年土地使用權商品房價格的非理性上漲。現有商品房在70年土地使用權到期后，可以過渡到按年征收土地出讓金的方式。

我國房地產市場需要向滿足消費性需求的住房市場回歸，回歸的導向或標志，是一般居民家庭的住房消費支出，不論是擁有產權方式還是租賃居住方式，都應控制在可支配收入的合理比例之內。從這個導向出發，按年征收土地出讓金制度就具有重要的意義。（作者單位：浙江工商大學）