保障房，資金缺口怎么填？

租售并舉求解資金平衡，地方探索需要支持

在建設(shè)成本不斷上升的情況下，地方財(cái)政不斷投入，有時(shí)也顯得力不從心。

以東北某市為例，算上拆遷征收土地的成本，公租房的建設(shè)成本最低每平方米也要2000元，國家和省級(jí)補(bǔ)助占600元?！白屖屑?jí)政府在無償劃撥土地的情況下，再補(bǔ)貼1400元，太難了?！碑?dāng)?shù)赜嘘P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

在財(cái)政資金捉襟見肘的情況下，去年以來，受貨幣政策影響，金融機(jī)構(gòu)對(duì)保障房的支持力度十分有限。盡管央行、銀監(jiān)會(huì)等部門多次要求金融機(jī)構(gòu)要大力支持保障房建設(shè)，但實(shí)際落實(shí)情況并不理想。

對(duì)銀行而言，最大的擔(dān)憂還是公租房、廉租房等租賃型保障房，投資巨大，回報(bào)慢，風(fēng)險(xiǎn)大。綜合一些省份的測(cè)算，如果按照現(xiàn)在指定的公租房租金標(biāo)準(zhǔn)，在不考慮房屋維修、通貨膨脹因素等“理想狀態(tài)”下，公租房靠租金償還銀行貸款本息的周期，至少要18年，長(zhǎng)的則達(dá)到30年甚至更長(zhǎng)。對(duì)銀行而言，并非香餑餑。

多數(shù)金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款給公租房有所顧慮，但惟獨(dú)對(duì)重慶的公租房情有獨(dú)鐘。2011年前9月，重慶市公租房已向銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)融資500億元，并與社保基金達(dá)成協(xié)議，貸款45億元。

“連社保這種風(fēng)險(xiǎn)控制極其嚴(yán)格的資金也能支持重慶的公租房，很說明問題。金融機(jī)構(gòu)之所以支持，最關(guān)鍵的是我們有完善的資金平衡方案?！敝貞c市國土房管局局長(zhǎng)張定宇表示。

在重慶市平衡公租房資金的制度設(shè)計(jì)中，最核心的是公租房居住滿5年，將銷售一部分。

據(jù)張定宇介紹，2010—2012年3年間，重慶共將建設(shè)公租房4000萬平方米。按每平方米每月租金10元計(jì)算，每年租金收入有48億元。總共需要投資約1200億元，財(cái)政可投入350億元，貸款融資800億元左右每年利息40億元。這樣算下來，每年租金基本可以償還利息，余額用于保障房的管理。前5年不還本金的情況下，就可以實(shí)現(xiàn)當(dāng)期的資金平衡。

5年以后，開始償還本金，公租房社區(qū)逐漸培育成熟，商鋪的價(jià)值開始顯現(xiàn)。重慶市計(jì)劃通過出售10%左右的商鋪，籌集數(shù)百億元。同時(shí)，對(duì)租住滿5年的居民，出售30%左右的公租房，又能籌集約400多億元，兩者相加，基本可以滿足償還貸款本金的需求，實(shí)現(xiàn)總投資的平衡。有了這種平衡和回報(bào)模式，金融機(jī)構(gòu)自然會(huì)格外青睞。

“5年以后，公租房的新開工建設(shè)會(huì)從一個(gè)高峰期逐漸進(jìn)入穩(wěn)定期。財(cái)政穩(wěn)定投入、穩(wěn)定建設(shè)，可以實(shí)現(xiàn)輕裝上陣?！睆埗ㄓ钫f，實(shí)行5年以后出售部分公租房，主要是為了解決現(xiàn)階段大規(guī)模建設(shè)時(shí)期的資金緊張。

吉林省在全國較早探索實(shí)行廉租房“按份共有產(chǎn)權(quán)”，廉租房住戶可以出一部分資金，獲得部分產(chǎn)權(quán)，并通過嚴(yán)格的制度，保證共有產(chǎn)權(quán)籌集的資金循環(huán)用于保障房建設(shè)本身。這種方式，為吉林省加快廉租房建設(shè)提供了關(guān)鍵性的支持。

無論租售并舉還是共有產(chǎn)權(quán)，政策上都還沒有明確給予支持，只是一些省市的探索。但在不少地方主管部門的負(fù)責(zé)人看來，如果制度上不進(jìn)行探索、突破，這幾年的保障房資金很難持續(xù)。保障房建設(shè)，應(yīng)該更加實(shí)事求是，在不同階段，采用不同的手段加快建設(shè)進(jìn)度。