土地價(jià)格到底有沒有推高房?jī)r(jià)？剛性需求是不是房?jī)r(jià)上漲的主要原因？或者是因?yàn)殚_發(fā)商黑心謀求暴利推高了房?jī)r(jià)？房?jī)r(jià)上漲背后的黑手是政府、開發(fā)商，還是消費(fèi)者自己？這一連串的問題折射出房?jī)r(jià)問題的復(fù)雜性，那么到底為什么房?jī)r(jià)問題會(huì)如此糾結(jié)呢？

我認(rèn)為，主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)反映的是一連串相互關(guān)聯(lián)的博弈，并且在房?jī)r(jià)問題上博弈者眾多，各方對(duì)待房?jī)r(jià)態(tài)度不一，所以令房?jī)r(jià)問題變得相當(dāng)復(fù)雜。

在房?jī)r(jià)博弈中，至少有三大類博弈者，分別是政府、開發(fā)商和消費(fèi)者。姑且不論中央政府與地方政府對(duì)待房?jī)r(jià)的不同態(tài)度，也不論大開發(fā)商和小開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的不同影響力，單就政府和開發(fā)商兩個(gè)整體來說，到底是誰推高了房?jī)r(jià)呢？答案是兼而有之。

2008年，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)曾就全國(guó)九城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”進(jìn)行調(diào)查。結(jié)果顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%。這呼應(yīng)了早先不少學(xué)者質(zhì)疑的地價(jià)推高房?jī)r(jià)論。

而國(guó)土資源部日前公布的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，全國(guó)620個(gè)樓盤，地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比例為23.2%。這似乎能消除對(duì)政府壟斷土地進(jìn)而推高房?jī)r(jià)的部分質(zhì)疑。但國(guó)土資源部的調(diào)查結(jié)果依舊不能推翻“政府壟斷土地從而推高房?jī)r(jià)”的結(jié)論。因?yàn)樵诓煌胤剑淖h價(jià)能力不同，而爭(zhēng)議比較多的往往是大城市的房?jī)r(jià)。在國(guó)土資源部此次調(diào)查的北京21個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例最高為51.36%，地價(jià)占開發(fā)成本的比例更高。

國(guó)土資源部實(shí)際上是要將推高房?jī)r(jià)的焦點(diǎn)從政府身上轉(zhuǎn)移，但這種做法可能不會(huì)成功。央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》近日?qǐng)?bào)道說，鄭州市一家房地產(chǎn)開發(fā)商最近公布的數(shù)據(jù)顯示，政府稅費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)成本中所占的比例為20%。當(dāng)然這只是一個(gè)地方數(shù)據(jù)。而據(jù)全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌稱，各種稅費(fèi)，例如氡氣檢測(cè)費(fèi)或者環(huán)保費(fèi)、藍(lán)圖審查費(fèi)、配套費(fèi)、土地增值稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅，這些費(fèi)用加起來，占整個(gè)成本的60%。

這表明，政府稅費(fèi)在房產(chǎn)開發(fā)成本中所占比例高是一個(gè)事實(shí)。退一步說，即便如國(guó)土資源部所說的那樣，地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比例為23.2%，但加上政府稅費(fèi)之后，則可能會(huì)接近甚至超過房?jī)r(jià)的一半。因?yàn)橥恋匾患?jí)市場(chǎng)由政府壟斷，如此一來，政府費(fèi)用，也就是地價(jià)加上政府稅費(fèi)，就在房?jī)r(jià)中占據(jù)了很大一塊。

政府和開發(fā)商毫無疑問都是推高房?jī)r(jià)的主角，無非是在不同的時(shí)期，推動(dòng)的程度不同。照目前披露的信息，有理由認(rèn)為，政府才是推高房?jī)r(jià)的最主要因素。其實(shí)也不難理解，因?yàn)檎畯耐聘叻績(jī)r(jià)中獲益良多。雖然房?jī)r(jià)上漲，個(gè)別地方政府會(huì)遭受輿論上的壓力，但只要不在征地過程中出現(xiàn)大規(guī)模群體性事件，并且從房?jī)r(jià)上漲過程中獲得的收益超過其付出的成本，那么它就有動(dòng)力來推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

對(duì)于消費(fèi)者而言，他們當(dāng)然希望，在政府與開發(fā)商相互質(zhì)疑和卸責(zé)的過程中，他們能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有更清楚的了解，以降低相對(duì)于房產(chǎn)商來講對(duì)有關(guān)信息了解的不對(duì)稱程度，這樣也能更加放心購(gòu)房。

但問題在于，購(gòu)房自住者和買房投資者對(duì)房?jī)r(jià)的期望是截然相反的。前者當(dāng)然希望房?jī)r(jià)下跌，越便宜越好，這樣自己可以少付錢；但對(duì)后者來說，房?jī)r(jià)下跌卻可能致其利益受損，因此當(dāng)然希望房?jī)r(jià)能夠上漲，以便從購(gòu)房投資中獲益。

很難說哪一種消費(fèi)者的愿望是更加高尚的。但在社會(huì)財(cái)富分配的方式并不公正的情況下，那些不希望房?jī)r(jià)跌的人，總會(huì)被部分想買房而缺錢的人斥責(zé)為“良心壞了”。然而，如果一個(gè)人是靠辛苦勞動(dòng)合法獲益，且在之前房?jī)r(jià)較低的時(shí)候購(gòu)房投資，進(jìn)而現(xiàn)在成為房產(chǎn)所有者，那么他希望房?jī)r(jià)上漲又有什么問題呢？與此相似，合法經(jīng)營(yíng)的開發(fā)商希望房?jī)r(jià)高一點(diǎn)，自己利潤(rùn)多一點(diǎn)，也是正常不過的事情。

取消福利分房以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革步子走得算是比較快，開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈。整體而言，房市的市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行是不錯(cuò)的。這就是說，對(duì)于房子，就是出價(jià)高者得。因此那些有購(gòu)房欲望但沒有支付能力的人一邊罵開發(fā)商黑心，一邊指望其降價(jià)，這是行不通的。

嚴(yán)格來說，開發(fā)商總是要尋求利潤(rùn)最大化的。當(dāng)消費(fèi)者和開發(fā)商都被政府政策束縛的時(shí)候，較好的做法并不是兩者之間相互指責(zé)，而應(yīng)聯(lián)合起來進(jìn)一步推動(dòng)政府公開有關(guān)信息，監(jiān)督其不能既當(dāng)裁判又上場(chǎng)踢球，這才有利于市場(chǎng)健康發(fā)展。

(作者系上海金融與法律研究院研究員)