日前，國土資源部就土地囤積現象發難，認為目前的高房價應歸咎于開發商囤積土地，并指出，單純增加土地供應無法平抑房價。而開發商任志強則指出，由于土地供應市場的不確定性，土地儲備是必須的，如果國土部加大土地供應，開發商就不會去囤地。

政府有關部門和開發商爭執再起，臺上似乎吵了個熱鬧，但對于長期關注房地產問題的民眾而言，這樣的紅白臉輪番上陣其實已經上演過多次。每一次都是將公眾注意力引向口水，而回避了問題的核心。

國土資源部的邏輯十分簡單，既然開發商囤積土地，那么地荒論就不存在，既然地荒論站不住腳，那么“地價拉高房價”，以及房地產開發成本中，土地成本占比例過大等言論都無法成立。事實上，國土資源部此前已經進行了全國范圍內的房地產開發成本調研，發現土地成本僅占房地產開發成本的23%。如此邏輯，貌似嚴絲合縫。

那么，地荒論被推翻了嗎？地價拉高房價是偽命題嗎？事實絕非如此。毫無疑問，如果不存在“地荒”，那么接連不斷地拍出“地王”就無法解釋。而在不少地區，新拍出的樓面地價已經超出周邊商品房的現價，也充分說明地價拉高房價屬實。很明顯，開發商囤積土地現象與土地供不應求現象是同時存在的。而縱容開發商囤地，與人為制造“地荒”以拉高新增地塊價格，提升“城市價值”的都是地方政府。一直以來，中央政府收緊地根的政策，都會成為地方政府減少土地供應的理由，而中央政府要求盤活存量土地的指令，往往被地方政府消極應對，這才是導致房價“越調控越漲” 的根本原因。

以廣州為例。在2004年“8·31”大限以后，土地轉讓模式開始從協議批地轉為“招、拍、掛”。直接導致2005年廣州僅共出讓了不到50萬平方米的土地，這一年政府的理由也是開發商手里還有大量土地未開發。但政府根本沒有動手清理土地囤積。增量土地的減少，令在早年囤積了大量土地的開發商采取以增量土地抬升存量土地價值的手段，一方面大呼地荒，一方面開始減少開發量，提高開發檔次。供不應求拉高了單位面積房價，產品結構的高檔化則提高了購房門檻。事實上，這種情形到最近一兩年才得以糾正。

由于協議批地時期，一些有關系的開發商可以通過非常規的手段，以極其低廉的價格獲得大量土地并囤積，例如廣州雅居樂集團最便宜地價僅為65元/平方米。而實行了招拍掛以后，政府又在公開市場大幅度減少土地供應，令此前沒能通過政商關系獲得土地的中小開發商，必須與大開發商競爭少量增量土地。最近的例子是，日前廣州旭城實業發展有限公司以總價6060萬元拍下位于廣州市中心區域的一塊面積僅為5000多平方米的地塊， 而這塊土地的起拍底價為3559.5萬元，溢價70.26%。

因此，房地產市場迅速出現了分化。大開發商由于有廉價囤積地塊在手，新開發的樓盤必然是暴利。而中小開發商則面臨土地成本大幅度提高，利潤率急劇下降的局面。用一個平均數去指責開發商暴利，駁斥地價拉高房價，只能抹殺了兩者的差別，同時遮掩了新增土地價格形成機制的扭曲。

必須肯定的是，當前全國展開清查土地囤積的行動，倘若能以足夠高壓，迫使地方政府完整實行，必定能有效地改善當前房地產市場的扭曲現狀。

一方面，清查土地囤積，本身就能起到增加土地供應的作用，因為對囤積土地的清理，必定將增大土地壟斷者的持有成本，迫使他們放出存量土地，投入市場，而新增的土地又將改善供求關系，降低土地價格，為更多開發商進入降低門檻。

另一方面，清查土地囤積也有助于扭轉當前開發商通過競投小面積土地去拉高存量土地價格的惡習。以廣州為例，2007年土地市場高峰期，廣州市一口氣拍出了27幅區域“地王”，其中24幅至今沒有動工，總面積超過120萬平方米，相當于2008年廣州市住宅建設用地出讓面積的總和。

為什么這些高價拍得的土地不立即開發？因為開發商當初拍得這些土地就不完全是為了這些土地本身。提高新增的小面積地塊價格，拉高周圍大面積存量土地的比價，才是開發商不惜重資競投“地王”的原因。而最惡劣的是，開發商在拍出新“地王”時，并不需要真金白銀地投入，時至今日，仍有8塊2007年的“地王”尚未繳納土地出讓金。開發商實際上是在用“意向”土地出讓價格哄抬房價。只有催繳土地出讓款，并清理占地不開發行為，才能有效遏制這些扭曲市場的舉動。

但是，清理囤地，仍然不能替代政府按市場需求供應土地。必須看到，由于我國商品房建設用地出讓主體只有政府，因此政府按市場需要足量出讓土地，必須成為平抑房價的準繩。因此，尋求房地產市場長遠發展的穩固基礎，建立更為制度化的土地供應計劃勢在必行。(作者系媒體人士)