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      限價房"8000元時代"的困惑與迷失
      www.xpshebei.com?2009-12-11 14:57? 吳定平?來源:中國證券報    我來說兩句

      一度被市場寄予厚望的限價房,似乎愈來愈偏離政策既定航線,迷失于市場浮躁與混亂之間。有事實為證:12月7日媒體報道,北京豐臺區黃土崗限價房已賣到8100元/平方米,北京限價房正式進入8000元時代。

      在每平方米價格動輒上萬元甚至幾萬元的北京樓市中,8100元的價格嚴格來說不算高。在上述限價房區域,周邊 商品房價格已逾15000元。但問題在于,限價房不能與商品房相提并論,它是一種用以緩解城市中低收入家庭住房難題的政策性住房,其供給對象有著嚴格限制。現在,限價房價格如此飆漲,對于城市中低收入群體來說,顯然難以承受其重。

      政策規定:申購限價房,三人戶及以下家庭年收入不超過8.8萬;申購經濟適用房,三人戶家庭年收入不超過4.53萬。鑒于經適房、限價房在保障對象上的層遞性,基本可推斷出申購限價房三人戶家庭年收入在4.53萬~8.8萬之間。北京房地產交易管理網提供的數據顯示,今年前10個月,北京限價房平均成交面積為85.7平方米。以單價8100元計算,購買一套限價房僅房款一項就將近70萬元。按照首付款二成、貸款20年計,總房款加銀行利息兩項相加就逾100萬。如果以購買群體最高年收入算,三人戶家庭不吃不喝至少需要11年才能買得起,若按最低收入算,至少需要22年。此外,作為政策性保障住房,應遵循就低不就高原則,即限價房政策應優先家庭年收入在4.53萬元上下的中低收入群體。無論從哪一點看,8000余元的定價,顯然不太合理。

      限價房為何從4000元、6000元,逐步進入8000元時代?中國房地產聯盟副秘書長陳云峰認為,這是“隨著商品房的價格上漲而浮動”、“限價房價格進入8000元的時代是大勢所趨”。不過筆者認為,商品房市場價格急劇飆升,帶來政策性保障房的“水漲船高”這只是一種表象,真正根源其實在于地方政府在限價房政策上的錯誤定位及自我迷失。

      價廉物美是政策性保障住房的基本特點,限價房同樣如此。在建限價房時,地方政府固然不能貪圖省錢,把它建在偏僻偏遠之處,但也沒必要進入城市繁華中心地帶。在城市核心區建設政策性保障性住房,一來會抬升房屋價格,二來也不符合市場經濟條件下的資源配置規律。如將中心地段讓給商業開發,以獲取更多土地出讓金用以支持包括限價房在內的民生工程建設,政策性保障才能走得更遠。上述豐臺黃土崗的限價房之所以定價8100元,依托的或許就是“四環沿線”這樣的優勢地位。

      由于城市規劃的復雜性,限價房進入城市中心帶也在所難免,但地方政府應有敢于理性定價的膽魄與氣概。與商品房價格形成受市場因素影響較大不同,政策性保障住房價格應從自身出發,自主確定,即在確保一定開發利潤前提下,根據房屋建設成本、申購群體購買能力,確定房屋銷售價格。即便未來房價進一步上升,地方政府也理應堅守這一基本原則。在申購群體門檻不變的前提下,價格愈高其保障性功能愈失,最終會導致政策性保障房名存實亡。再說,限價房自我定價,也符合政策出臺本意。政府當初推出限價房就有兩重目的,一是緩解中低收入群體住房難題,二是企圖將限價房較為透明、合理的價格作為同地段周邊房價的參照物,藉此平抑房價。

      2009年,北京房地產市場的確一片火熱,房價急劇飆升,直奔每平方米幾萬元的水平。但無論如何,限價房步入“8000元時代”,絕不是城市中低收入群體之福。地方政府應謹記:安居保障才是政策性保障住房的主要功能,這也是限價房存在發展的基本前提。如何在樓市躁動中,堅守政策性保障住房民生保障功能,不至于讓限價房也成民生之痛,值得思考。


      責任編輯:李艷
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