近日，住建部等六部委聯合下發《關于做好住房保障規劃編制工作的通知》，明令各級地方政府編制兩個規劃：2010-2012年保障性住房建設規劃和“十二五”住房保障規劃。

相對于其他諸多調控政策，此“通知”頗為另類。此番單單要求各級政府編制住房保障專項規劃，足見中央對住房保障的重視程度。商品住宅開發能為地方政府帶來土地出讓金和稅收收益，而搞住房保障卻要地方政府投入資金，所以若無中央的強力督促，多數地方政府建設保障性住房的積極性較低。

“通知”的核心內容是“規劃重點和基本目標”，不妨一一分析。

第一，針對低收入家庭，主要通過城市棚戶區改造、廉租住房和經濟適用住房進行保障。廉租住房應是主力軍，按照《2009－2011年廉租住房保障規劃》，將解決747萬戶家庭住房困難。經濟適用住房按規定是面向城鎮低收入家庭的，但實際上真正的低收入家庭多數是買不起經濟適用住房的，各地都在放寬準入標準，說實話，亂糟糟的有點失控。棚戶區改造是新增的重要路徑，稍后再談。

目標有兩個。一是力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。此指標最早是去年12月“國四條”提出的，屆時將保障全國城鎮家庭的7.8%左右。二是2013-2015年穩步擴大制度覆蓋面，力爭到規劃期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。當前各地廉租保障的面積線不統一，比如上海為人均7平方米，武漢為人均10平方米。對于多數城市而言，廉租住房面積不可能提高到13平方米，而除了廉租房外，這部分群體的住房問題能否通過棚戶區改造和經濟適用住房得到解決，還是個未知數。

第二，針對中等偏下收入家庭的住房困難，主要通過公共租賃住房、限價商品住房解決。“中等偏下收入”概念屬于首次提出，這是統計體系中的術語，此類家庭約占全部城鎮家庭的20%。公共租賃住房是個新生事物，前段時間七部委聯合出臺了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，看文件架勢，公共租賃住房未來將成為我國住房保障體系中的重要產品，主要解決城鎮“夾心層”家庭，以及青年職工和外來務工人員的階段性住房困難。然而這一產品能否順利推進，各地并無多大把握，除了提出將興建2000萬平方米公共租賃房的重慶市外。

至于限價商品住房，實屬“老大難”產品。自2006年“國十五條”中提出推廣此物后，只有廣州、成都、北京等少數城市做過試點，總體上效果不咋樣。“通知”中又扯出這一產品，前景依然不容樂觀。限價房只是限制售價，其他環節等同于商品房，非市場非住障，很多地方政府不知該如何實施。另外，將其歸入住房保障體系，過于勉強。中等偏下收入家庭，在實踐中是經濟適用住房的保障對象，此章中卻未明確，政策制定者有點“知錯不改”，失之偏頗也。

第三，推進各類棚戶區改造和舊住宅區綜合整治。棚戶區中的居民，多數屬于中低收入住房困難家庭，推進棚戶區改造是加強住房保障的重要方式。去年12月，六部委出臺《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》，提出：力爭從2009年開始，結合開展保障性住房建設，用5年左右時間基本完成集中成片城市和國有工礦棚戶區改造，有條件的地區爭取用3年時間基本完成。棚戶區改造屬于推倒重建，舊住宅區綜合整治主要是給老房子“穿新衣、戴新帽、換內膽”，舊住宅區中符合保障標準的家庭明顯低于棚戶區，屬于輔助手段。

另外，“通知”中還明確提出了規劃編制的主要內容和基本要求，細致程度實屬罕見。多少值得反思的是，近幾年國家要求地方政府編制住房規劃的頻率偏高，以前曾經要求的有：2006-2010年住房建設規劃、2008-2012年住房建設規劃、2009-2011年廉租住房保障規劃、2010－2012年住房建設規劃等，上一個規劃遠未到結束時間，下一個規劃又要推出，著實讓地方負責編制規劃的政府部門很撓頭。

（作者系房地產研究人士）