正當大家都在等著房產(chǎn)稅“靴子”落地之際，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控“天兵”突降。國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，也即所謂的“國八條”。

為什么此時會出新一輪調(diào)控？這有些出人意料，不過又不失情理。主要原因是去年連續(xù)三波的調(diào)控效果不給力。去年1月的“國十一條”，只讓樓市降溫了兩個月，中間還有春節(jié)淡季因素；4月的“國十條”，讓大城市商品房成交量低迷了近四個月；9月底的“國五條”，效果卻不明顯，全國商品房成交量高位盤整，價格反而重新上漲。三波調(diào)控的“猛藥”下去，沒能達到預期效果。恰在此時，我國CPI持續(xù)上漲，而且今年上半年還將盤踞高位，房價如果繼續(xù)上漲，顯然不利于國家抑制高通脹。第四波調(diào)控出籠，也算“師出有名”了。

新政有八條內(nèi)容，涉及價格管理、信貸、稅收、限購、土地供應、住房保障、約談問責等，基本上涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)控各個環(huán)節(jié)。其主要特點是在進一步強化和落實既有政策的基礎上，于部分領域進一步加大調(diào)控力度。總體而言，是一個調(diào)控升級版，其中最鮮明的特點是行政干預措施加碼。

首先，限購范圍擴大、程度加強。去年以來，陸續(xù)有20多個城市實行限購，但絕大多數(shù)城市還允許一個家庭新購一套房。而新政規(guī)定：各直轄市、計劃單列市、省會城市，和房價過高、上漲過快的城市，對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。即是說，全國重要城市都須進行限購，且本地有2套以上房的家庭不能再新購房了。這將抑制很多投資投機性購房需求。

其次，首次限制房價水平。穩(wěn)定房價已進行了很多年，但各地并無明確參照系，大家都不知道一個地區(qū)的房價水平多高才算合理。而新政中史無前例地要求：“2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。”不管最終各地制定出的房價控制目標具體為何，畢竟這將成為相對明確的年終考核指標。由此可見，地方政府今年將面臨巨大的壓力。

再次，進一步收緊信貸和稅收政策。“調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。”以前按差額征收，現(xiàn)在改為按全額，征稅基數(shù)增大很多，稅負也相應顯著增加。土地增值稅問題去年已有界定，上海等少數(shù)城市已出細則，尚未出臺細則的城市或也將出臺細則；個人所得稅以前一般按二手房交易總額的1%~2%征收。接下來，國稅總局可能要求各地按差價的20%從嚴征收。“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%”，而以前的規(guī)定是不低于50%。關(guān)于房貸政策，一直以來商業(yè)銀行都有較大回旋空間，接下來要看央行和銀監(jiān)會的細則會否大幅擠壓這種空間。

最后，嚴格住房用地供應管理。值得關(guān)注的是，“各地今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。”這有助于增加未來商品住宅供應量，盡量保持供大于求的市場格局，從而有利于抑制房價。另外，大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地，將導致限價房的規(guī)模進一步增加，包括上海在內(nèi)的多數(shù)城市都沒有限價房這一產(chǎn)品，將來全國實行限價房手段的城市可能會大大增加。

接下來，國務院或國務院辦公廳或多部委，將會出臺進一步細化“國八條”的文件。原本，人們以為房產(chǎn)稅試點政策將成為進一步抑制房價的“撒手锏”，不料“國八條”實在夠嚴厲，著實搶了房產(chǎn)稅的風頭，房產(chǎn)稅何時出、如何出，實際上已不再重要。