自住商品房“產權共有”意義重大

共有產權房讓政府和購買者共同享有土地和房價增值的利益，共同承擔土地和房產貶值的風險。由于產權和增值收益的共享，大大壓縮了投機牟利的空間，將使共有產權房對投機者的吸引力大為降低，也使共有產權房比經濟適用房更易于防控腐敗和尋租。

北京市十四屆人大二次會議22日閉幕，會議通過的政府工作報告將自住商品房定義為“共有產權性質的自住型商品房”，首次明確自住商品房的性質為“共有產權”。北京市副市長陳剛表示，北京每年新建商品房一共10多萬套，現在要努力把自住商品房做大，去年已推出自住房2萬套，今年要供應5萬套。

共有產權房試點始于2007年，江蘇省淮安市首先試點，之后在貴州、上海等地也有推出。試點推出的目的，旨在解決需求最旺盛的中低收入群體和夾心層家庭的住房困難。房價上漲壓力較大，支付能力不足的中低收入家庭，可通過和政府共同擁有房屋產權的方式，減少買房成本。北京市去年10月公布了自住商品房有關政策，自住房價格低于同區域房價30%，甚至50%。巨大的價差讓自住房成為市民關注的焦點。北京首個自住型商品房項目在去年底啟動登記程序，該項目2000套自住房遭到10萬人“爭搶”。

此次政府工作報告為自住型商品房產權做出明確“定性”，是對北京市自住型商品房政策的重要完善。政府工作報告中有關“自住商品房”的內容，只是“提法”的調整、明確，未涉及自住房政策的具體內容，但這一調整卻有著重要的現實意義。隨著自住房政策的實行，上市交易將成為必須面對的問題，相關政策規定，自住房購買后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。如果僅有這樣相對粗糙的規定，而沒有清晰的自住房產權結構作為基礎，可以想象，未來北京市自住房的上市交易將很難順利進行。

隨著自住房“共有產權”性質的明確，預計未來北京自住型商品房政策也會有相應的微調。自住型商品房是為了解決中端群體和“夾心層”的需求，在購房人沒有經濟能力購買普通商品房的情況下，由政府給予支持。所謂“共有產權”，就是買房者和政府共有產權。北京自住房政策未來的調整，應該涉及雙方的產權份額如何確定，以及上市交易增值部分的分配比例等。要做到“再上市交易時根據產權比例，把政府那部分收益拿走”，首先需要明確共有產權性質，再確定各自產權份額。“共有產權”性質的明確，將有助于自住房銷售、持有以及再上市等環節的順利銜接，使其形成一套完整的運行機制。

北京市自住房產權性質的明確，是自身發展的水到渠成，同時也是我國保障房政策環境變化的體現。北京自住房的銷售價格，可以做到便宜30%，是因為政府在土地出讓階段對房價進行提前鎖定，也就是低房價來源于低地價。政府在地價上的“讓利”，讓自住房具有了共有產權的特征。北京市今年明確將自住商品房引向“共有產權性質的自住房”，當與住建部保障房政策的明確有直接關系。去年底舉行的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部發出了發展共有產權住房的政策信號。住建部今年將著力推進各地開展共有產權保障房的探索。國家保障房政策的進一步細化、完善，為各地加快保障房建設明確了方向。

我國住房保障制度改革的方向已經明確，一方面對廉租房和公租房實行并軌運行，另一方面指導各地開展共有產權保障房的探索。共有產權房讓政府和購買者共同享有土地和房價增值的利益，共同承擔土地和房產貶值的風險。由于產權和增值收益的共享，大大壓縮了投機牟利的空間，將使共有產權房對投機者的吸引力大為降低，也使共有產權房比經濟適用房更易于防控腐敗和尋租。

當然，共有產權房畢竟是“打了折扣的商品房”，仍然會招致一些不法之徒的覬覦。北京在積極發展自住型商品房的同時，也應及時出臺相關法律細則，加大對騙購者的處罰力度，保證具有北京特色的共有產權房健康發展。