走熊的香港樓市為誰敲響警鐘

與香港市場的高度開放不同，我國內地金融體系相對獨立。這也就決定了，美聯儲貨幣政策收緊對我國內地樓市的影響有限。熱錢從全球新興市場加速撤離，并不會直接刺破內地房地產“泡沫”。

春節過后，香港部分大型地產商降價促銷，繼李嘉誠旗下長江實業的新盤降價25%開售后，另一巨頭新鴻基一處住宅項目售價大降40%。盡管降價樓盤大多位置偏遠，但香港樓市確是熊態漸顯。同時，這股降價風是否會刮到內地，北上廣深樓市是否降價，也成為令人關注的話題。（相關報道見B2版）

近年來，中國內地房價已經成為一個屹立不倒的神話。自2003年以來，我國房地產市場先后經歷了9輪政府主導的宏觀調控，但房價卻是越調越漲。即使遭遇了“百年一遇”的2008年金融海嘯，房價在經歷了短暫回調后，依舊越走越高。許多專家學者對中國內地房價走勢都看走了眼，預測房價何時出現拐點，成為一個高“風險”的業內難題。

香港樓市能否成為內地樓市的風向標？要想回答這個問題，必須明晰此次香港樓市下調的主要原因。與內地樓市相似的是，香港樓市在持續上漲的過程中也經歷了一輪嚴厲的“調控”。為了冷卻過熱的樓市，特區政府在一年多前就連續針對非本地人和短期炒樓者大幅加征印花稅。這些打壓樓市的“辣招”逐漸發揮作用，2013年全港樓價升幅降至個位數。然而，香港樓市近期出現下跌卻另有原因。資料顯示，自2008年美聯儲推出量化寬松措施后，隨著熱錢流入，香港銀行體系資金一度被推高至3180億港元，同時利率大幅走低。伴隨美聯儲量化寬松政策的逐步退出，目前香港銀行體系資金約1639億港元。香港作為國際金融自由貿易區，是全球最開放式的經濟體之一，香港對全球資金動向非常敏感。此次，美聯儲貨幣政策收縮造成資金大規模流出，資金堆積出來的香港樓市熱潮，也必然隨之減退。因此，熱錢流出應該是香港樓市近期疲軟的直接原因。一些業內人士預測，香港二手樓價兩至三年內或許會下跌20％至30％。

與香港市場的高度開放不同，我國內地金融體系相對獨立。這也就決定了，美聯儲貨幣政策收緊對我國內地樓市的影響有限。熱錢從全球新興市場加速撤離，并不會直接刺破內地房地產“泡沫”。

春節前后是房地產傳統淡季，北京樓市近期供應量與成交量雙雙大幅下滑。從房地產機構發布的數據看，盡管成交量下挫，但價格卻依舊堅挺，淡季降價只是個別現象。同時，來自統計機構的數據，也顯示中國內地的房價依然無憂，百城新房均價今年1月份環比繼續上漲。

北上廣內地一線城市與香港樓市的市場背景不同，但兩者也有高度相似之處——短期內上漲幅度巨大。2008年國際金融危機之后，美聯儲推出多輪量化寬松措施，香港樓價隨之自2009年起連續上漲，幾年內累計漲幅超過110%。2009年以來，內地樓市同樣是漲幅巨大。中國指數研究院的數據顯示，全國100個城市（新建）住宅平均價格，自2012年6月以來，已經連續20個月上漲。北京等一線城市的房價更是一口氣漲了近兩年，漲幅也遠高于全國平均水平。國內一線城市房價自2009年以來的漲幅，甚至超過香港。目前就算最“瘋狂”的樓市看漲者，也對國內一線城市2014年的走勢謹慎看多，認為漲價區間會“降到個位數”。究其原因，就是內地樓市短期漲幅巨大。

當然，內地一線城市未來房價是否下跌，將是多方博弈、多種因素互相作用的結果。地區人口的凈增量、剛性購房需求增量，以及土地和住房供應量等因素，都會對北京等國內一線城市房價的漲跌產生影響。在前景不明的情況下，香港樓市的下跌毫無疑問為內地樓市敲響了警鐘。面對“高處不勝寒”的房價，購房者愈加需要冷靜。

本報評論員 樊大彧