地方政府越位救市可能害人害己

【房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，地方政府如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)力干預(yù)，習(xí)慣性重走老路，種種干預(yù)舉措在增加自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，只會(huì)讓一些城市住房市場(chǎng)供大于求的局面更加惡化。】

安徽銅陵市政府網(wǎng)站5日發(fā)布消息，該市出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，包括購(gòu)房補(bǔ)貼契稅、公積金貸款首付比例低至兩成等。銅陵是近期出手救市的第5個(gè)城市，此前南寧、天津?yàn)I海、杭州蕭山、無錫等地也出臺(tái)了救市措施。

限購(gòu)和限貸，是2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的兩大手段，目前一些三四線城市也把救市的政策著力點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)了“兩限”。此前南寧已成為第一個(gè)正式發(fā)布限購(gòu)調(diào)整措施的城市，而銅陵救市的一個(gè)重要特征，則是針對(duì)限貸。銅陵全面放寬了公積金貸款限制：降低公積金貸款發(fā)放條件，提高貸款的最高可申請(qǐng)額度，降低公積金貸款的首付比例等。同時(shí)，銅陵還對(duì)公積金貸款購(gòu)房者給予利息補(bǔ)貼。

地方政府沒有減免稅的權(quán)力，于是財(cái)政補(bǔ)貼就成為房地產(chǎn)救市中常用的手段。如果說購(gòu)房契稅補(bǔ)貼、利息補(bǔ)貼還算合法合規(guī)，那么，銅陵擅自降低公積金貸款首付，則明顯有違規(guī)之嫌。銀監(jiān)會(huì)和央行規(guī)定，首付通常至少是三成，只有首套房且面積在90平方米以下時(shí)，貸款首付可低至20%。此次銅陵救市政策中規(guī)定，只要是首次購(gòu)房，首付比例均可低至20%。

在經(jīng)歷了“四萬(wàn)億”的刺激后，從2011年下半年開始，一線城市以外多數(shù)城市的樓市基本呈現(xiàn)供應(yīng)充足甚至供過于求的局面。今年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)承受不小壓力，三四線城市進(jìn)一步降溫，泡沫隱約正在散去。而此時(shí)迫不及待、赤膊上陣救市的地方政府，正在以行動(dòng)明白無誤地告訴公眾，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上最大的“裸泳者”到底是誰(shuí)。在土地財(cái)政格局下，地方政府與房地產(chǎn)行業(yè)形成利益共同體，地方政府是主導(dǎo)者和主要受益者。

包括房地產(chǎn)市場(chǎng)在內(nèi)，任何市場(chǎng)都在自身運(yùn)行規(guī)律的作用下，有高潮也有低谷。許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在幾年的大干快上之后，形成了供過于求的局面，目前房?jī)r(jià)下滑是正常現(xiàn)象。如果讓市場(chǎng)發(fā)揮在資源配置中的決定性作用，我國(guó)樓市在經(jīng)歷房?jī)r(jià)下跌、房企優(yōu)勝劣汰之后，一定會(huì)迎來更加健康的發(fā)展，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也將趨于合理。然而，一些對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)重依賴的地方政府，不愿忍受也無法承受樓市的持續(xù)低迷。地方政府強(qiáng)勢(shì)介入房地產(chǎn)的根本原因是救了房地產(chǎn)就是救了自己。房地產(chǎn)保持活躍、房?jī)r(jià)保持高位，地價(jià)才能不垮，地方政府才能獲得更多的土地出讓金。而足夠的土地出讓金，是一些地方政府維持自身運(yùn)轉(zhuǎn)和債務(wù)償還的關(guān)鍵。

今年政府工作報(bào)告中首次提出，針對(duì)不同城市房地產(chǎn)情況實(shí)行分類調(diào)控。“分類調(diào)控”現(xiàn)在成為一些地方政府救市的依據(jù)，于是2008年的救市大戲又有重演之勢(shì)。然而，歷史能否簡(jiǎn)單重復(fù)，響應(yīng)地方政府號(hào)召的人能否再次成功“抄底”，則是個(gè)大大的疑問。

在經(jīng)歷一輪房地產(chǎn)的強(qiáng)烈刺激后，三四線城市供過于求與一線城市房?jī)r(jià)高企，是目前最重要的基本面。這個(gè)基本面決定了，目前的購(gòu)房者面對(duì)的問題是能否“逃頂”，而不是“抄底”。其次，地方政府以分類調(diào)控的名義越位救市，最終可能害人害己。一些地方政府用財(cái)政資金“團(tuán)購(gòu)”商品房、補(bǔ)貼購(gòu)房者，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在“冷卻”，但地方政府能確定現(xiàn)在就是房地產(chǎn)的冬天嗎？如果不能，在“冬天”到來之前就揮霍了寶貴的資金，在面對(duì)真正的困難時(shí)，也許地方政府真的連工資都開不出了。此所謂“害己”。地方政府現(xiàn)在通過補(bǔ)貼以及較低的首付，鼓勵(lì)缺乏支付能力的居民貸款買房，如果未來房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，無疑是害了這些購(gòu)房者，同時(shí)銀行系統(tǒng)也將面對(duì)更大風(fēng)險(xiǎn)。此所謂“害人”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，地方政府如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)力干預(yù)，習(xí)慣性重走老路，種種干預(yù)舉措在增加自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，只會(huì)讓一些城市住房市場(chǎng)供大于求的局面更加惡化。“保持定力”的策略，不僅適用于中國(guó)經(jīng)濟(jì)，也適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于目前可能在各地蔓延的“救市”潮，決策層應(yīng)及早予以規(guī)范和約束。