樓市降溫有跡象 崩盤談不上

最近“樓市全面降溫”、“樓市就要崩盤”的聲音在輿論場上很刺眼。人們相互見面也常聊起眼下的房價走勢。冷靜、全面地看，目前國內房地產市場上存在種種降溫跡象，但“崩盤”遠遠談不上。

如果用經濟方法衡量，當開發商普遍以低于成本價“揮淚大甩賣”的時候，這叫做“崩盤”。眼下顯然不是。有些媒體籠統地發現“某城市已有3個樓盤降價”就斷言“崩盤臨近”，這屬于盲人摸象，難免大驚小怪。一個城市若有200個樓盤，其中3個降價，這跟一個只有10個樓盤的城市里有3個樓盤降價，能是一個意思么？

此番降溫是多重因素下的“回歸”

以行政性限購、差別化貸款政策等為標志的這一輪房地產調控，已經持續了幾年。同一個政策，它執行一個月、三個月和兩年，效果是不一樣的。如果說之前兩年里很多開發商還“扛得住”，那么當這些政策持續累積兩三年的效應之后，更多的開發商就“扛不住”了，就要基于資金周轉等需要，忙著以價換量了。

持續增加的保障房和中低價商品房供應，正極大地影響著市場的供需關系。而很多箭在弦上的改革動作也在發揮實質或心理的影響——不動產登記制度加速建立，房產稅立法進程或將開啟，甚至反腐壓力也在影響著一些人的動作。所有這些因素疊加在一起，才有了眼前的“降溫”。這是一種合理的、預期中的回歸。既然各界普遍認為之前幾年“房價太高”，那么現在的回歸，總的來看是好事。

“調控”和“房價”既是一件事，又是兩件事

調控是為了讓房價逐漸回歸理性，但調控的核心目標是否實現，并不以房價的漲落為標志，而要看更本質的目標——“保剛需、理秩序”。前兩天從央行房地產金融服務座談會上傳出來的信號，主要體現了保障基本剛需的訴求。而近年來圍繞房地產市場的所有調控動作、改革動作，歸根結底，是為了建立一個“以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求”的住房供應體系。這是“理秩序”的最終目標。

對于眼前的市場波動，最不可取的反應就是“盲目救市”——不分青紅皂白地盲目修改調控措施，試圖把整個市場的溫度給烘托上去。某些地方政府，不僅有著這么做的內在動因，也在近期展現了一些疑似救市的曖昧動作。這么做，雖然能使局部市場強行回暖，但會令過去幾年房地產調控的努力前功盡棄。

“房價有分化地漲落”將成常態

隨著調控的深入和市場秩序被理得更清晰，“房價有分化地漲落”將成為常態。籠而統之地說房價“會漲會落”，已經逐漸“OUT”了。我們將看到的局面是—— 一線城市和二三四線城市，房價走勢不盡相同。人口聚集趨勢仍很明顯的一二線城市，剛需仍在集聚，房價還會穩步上漲。三四線城市也將明顯分化：在城鎮化進程比較順利、有足夠產業支撐的城市，其房價還會上漲；而之前過度發展的一些三四線城市，因為人氣不足、產業不足，其房價難免大幅回落。

即便在同一個城市里，房價走勢也不再是“鐵板一塊”。靠近中心區的房子，CBD的房子，學區房等等，繼續穩步上漲的幾率很大。而在這個城市的周邊地區，也許某些地塊的房價會逐步“去泡沫”。

歸根兩句話：其一，不能簡單地以房價漲落來評價調控成敗，要多看調控的本質目標；其二，凡是聽風就是雨，盲目追風買賣的購房者，一般都是房地產市場上的“冤大頭”。(央視特約評論員楊禹)