公租房要建更要管

【構建一個法治化、動態化、智能化的公租房后期管理制度，既要借鑒國外經驗，也要切合各地實際】

為促進社會公平、滿足特定群體基本居住需求，近年來國家加大了公租房建設等保障力度。2013年，我國安居工程覆蓋困難人群3158.10萬人。然而，據媒體報道，一些公租房小區的入住率不高，“公租房”變“空租房”的現象不在少數。因此，公租房入住后的后期管理尤為關鍵。

從各地情況看，公租房后期管理主要存在如下問題：其一，由于居住群體特殊，社會治安復雜，再加上公租房物業管理的經驗不足，公租房后期管理難度普遍較大；其二，公租房的教育、交通等配套設施不能完全滿足入住需要；其三，租金標準和收取有不盡合理之處，欠租、轉租等現象也不同程度存在。尤其值得注意的是，公租房后期管理的法律法規不夠健全，已有的一些地方性法規，往往沒能涵蓋公租房后期管理的全部內容。

我國建設管理公租房的時間較短，經驗不足，因此有必要借鑒其他國家及地區的有益經驗，樹立以滿足基本居住需要為核心的管理理念。例如，公租房定價一般普遍較合理，英國公房租戶實際房租支出占平均收入的比重不足10%。再如，后期管護也是一項重要經驗，新加坡等地規定，要定期對建筑、機械和電氣設備檢修，對現有建筑物進行大修和升級。而有效的后期管護，需要設立專門機構，如瑞典公房經營公司負責公房建設和經營管理工作，香港公屋則由兩個部門即房屋委員會和房屋署具體實施操作。

公租房不僅僅是一處居所，更是人群聚集的社區，因此，在公租房的后期管理中，要注重社區文化及社會建設。在新加坡，公共組屋區設計“鄰里中心”，最大限度滿足社區各類群體的需求，同時格外重視培養家庭倫理和諧，政府鼓勵社會各界積極參與社區事務。在香港，當地也將社區義務工作者作為社區建設的重要力量，義工服務機構提供了2/3 以上的社區服務。

構建一個法治化、動態化、智能化的公租房后期管理制度，既要借鑒國外經驗，也要切合各地實際。實現這一目標，首先應制定具有針對性和操作性的法律制度。根據十八屆四中全會提出的全面推進依法治國總要求，公租房后期管理的法律法規在位階上應合理確定，以起到相應的法律效果，內容上盡可能涵蓋后期管理的全部事項。公租房后期管理中的矛盾及難題，包括欠租轉租、入住資格跟蹤以及租賃轉購買等，均須用立法實現監督管理。

作為公租房的推動者，各地政府應該做好各項管理服務工作。比如價格合適、生活及工作便利是公租房租賃者最主要考慮的因素，因此，應優先做好針對性的后期服務管理。公租房的物業管理及社區建設，還需要社會力量積極參與。這不僅是社會建設的具體內容，也是公租房社區健康和諧的重要保障。

公租房具有明顯的社會福利性，是我國邁向“居者有其屋”目標在法治框架內的重大社會政策安排。通過公租房制度實踐及其完善，以更好滿足公民基本的生存與發展需要，將是國家可持續發展及全面深化改革的重要支撐。

（作者為西南政法大學副教授）