房貸松綁對樓市去庫存作用幾何

【將5個百分點的浮動權下放給地方金融機構，是將房地產調控事權進一步下放給地方，有利于地方根據自身實際推動樓市去庫存。除了房貸再松綁等新政外，還需更深刻的制度變革。】

2月2日，央行和銀監會聯合發布消息，要求在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點，購買二套房且貸款未結清的家庭，最低首付比例不低于30%。這意味著，除北京、上海、廣州、深圳、三亞五個實施限購措施的城市外，其他城市首套房貸款首付款比例都可下調至20%。

央行房貸新政的目的十分明確。化解房地產庫存、以加快戶籍制度改革帶動住房等消費是業已定調的政策方向，這勢必帶動從戶籍制度、財政政策到金融政策的變化。此前，戶籍改革、將農民工全面納入公積金體系等已經啟動，正在召開的地方兩會，也紛紛就去房地產庫存提出了一系列新政策。在此背景下，繼續實施一刀切式的、與各地房地產市場分化的現實不吻合的房貸首付政策已無意義。將5個百分點的浮動權下放給地方金融機構，實施差別化的調控政策，是將房地產調控事權進一步下放給地方，有利于地方根據自身實際推動樓市去庫存，為經濟起到切實兜底作用。

房貸再松綁也是樓市去庫存形勢嚴峻的必然要求。自2014年以來，各地就在紛紛試水，采取購房補貼等多種措施，以圖盤活樓市。央行也在去年9月30日推出新政，要求在不實施“限購”的城市，居民家庭首套房首付比例調整為不低于25%，二套房首付比例也降至40%。但新一輪樓市松綁并未達到有效激活樓市的目的。社科院數據顯示，2015年商品住房總庫存預計達39.96億平方米，現房待售面積4.26億平方米，徹底完成去庫存目標，需要23個月。還有研究認為，實際庫存可能高達80億－90億平方米，按照過去3年平均銷售速度計算,需要至少7年時間才能消化。無論哪個數據更接近事實，都已超出了正常的庫存量，房貸政策加快松綁節奏、加大力度已是勢在必然。

不少人擔心，在房貸政策再松綁以后，樓市是否會再度形成泡沫，導致房價飆升，從而讓農民工進城面臨更高門檻。

從多數城市的樓市狀況看，這種情況不會發生。一方面，樓市價格上漲的真正推動力在于流動性。在貨幣政策仍處于中性偏靈活的區間之時，不存在流動性泛濫的情況，樓市價格難以過快抬升。2月1日發布的百城價格指數也表明了這一點。另一方面，經過多年的瘋狂擴張之后，樓市價格上漲的動能已有所衰竭。雖然政策面將農民工視作新增潛在的購房群體，但在基礎配套措施還未到位的情況下，他們很難成為樓市消費主力。

重新建立起房地產市場在國民經濟中的支柱地位，帶動下游產業發展，同時讓農民工進得了城，買得起房，除了房貸再松綁等新政外，還需更深刻的制度變革。比如，怎樣歸并降低購買環節的交易稅費，在持有環節如何合理征稅，農村宅基地如何入市，基本社會保障能否均等化等等。只有這些相關制度切實改進，樓市才能建立起降庫存、促消費的穩定環境。