去庫存穩房價須以制度優化為先導

【在以剛性措施穩定一二線城市房價的同時，應投入更多精力推動央地財稅體系合理化，提高基本公共服務的落地率。樓市如何發展，更關鍵在改革的推動力有多強。】

15日，十二屆全國人大四次會議舉行記者會，住建部部長陳政高、副部長陸克華、倪虹就房地產市場形勢、住房制度改革、棚戶區改造、農民工進城購房等熱點問題答記者問。陳政高在回應樓市是否會大起大落時表示，目前房地產市場存在銷售企穩回升、一二線城市與三四線城市分化日趨嚴重、庫存日趨嚴重并集中在三四線城市三個特征。現在我們的一項重要任務是穩定一線城市和部分二線城市的房價。

去庫存、穩房價是樓市健康發展的一體兩面。去年底，全國房地產庫存達到7.18億平方米，今年前兩個月，庫存上升到了7.39億平方米。與此同時，一線城市和部分二線城市的房價出現飆升。而今年以來，不少城市再度出現房價“暴動”，一線城市房價均攀至歷史高位。樓市的冷熱不均，導致本應用于三四線城市的資金被分流，加大了三四線去庫存的難度。因此，要實現去庫存、穩房價的雙重目標，必須先穩定一二線城市房價，防止其投資屬性被再度強化，以此帶動社會資金的合理分流。

實際上，目前已在進行的調控，目的都是為去庫存、穩房價創造良好的政策環境。在中央調控層面，以滿足新市民的住房需求為出發點，以“購租并舉”為主要內容的住房制度改革正在醞釀，對房地產網絡金融產品等新累積的風險加強了監管；在地方調控層面，一線城市目前仍未放松限購政策，不少二線城市對房價飆升也有所警覺，紛紛出臺打擊捂盤惜售行為，規范中介機構等措施。這有助于房地產市場回歸理性。

但也要看到，樓市之所以出現一二線城市和三四線城市的分化，有超乎調控政策的更深原因。一方面，是區域發展不平衡造成的“馬太效應”，強化了一二線城市樓市的吸引力。另一方面，目前在調控政策上，中央與地方之間，去庫存和穩房價還缺少應有協調。比如，住建部負責人在記者會上也承認，由于《住房公積金管理條例》還未出臺，農民工還未被納入公積金體系。此外，如何落實農民工進城享受基本公共服務，地方也不夠明確。在發展不均衡、購房門檻不一的現實制約下，農民工等潛在的新市民群體，很難成為去庫存的主力軍。

在區域發展不可能短期內實現平衡、地方財政壓力有增無減的情況下，當下推進去庫存、穩房價，更多需要靠制度優化搭臺。這也意味著，在以剛性措施穩定一二線城市房價的同時，應投入更多精力推動央地財稅體系合理化，提高基本公共服務的落地率。如果建立起長期穩定的地方財稅體系，地方就無須再嚴重依賴土地財政，吸納新市民的積極性也會大大提高。就此而言，樓市如何發展，更關鍵在改革的推動力有多強。

本報特約評論員徐立凡