政府不再壟斷住房供地 意在落實不炒房

1月15日晚，新華社“新華視點”欄目突然發布了一個重磅消息：國土部部長姜大明表示，今后政府將不再是居住用地唯一提供者。這個消息就像平地驚雷，被普遍解讀為農村宅基地產權問題將發生重要變革的信號。

從土地所有制角度講，這么說似乎不錯——因為政府提供的主要是歸國家所有的城鎮土地，政府不再是居住用地唯一提供者，也就意味著歸集體所有的農村土地可以進入住房市場。但這么理解并不完全準確，因為農村土地進入住房市場，并不必然是以產權交易為手段。

還是先來看下新聞原文怎么說吧。其實，姜大明部長說得很明白，要研究制定權屬不變、符合土地和城市規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度。

從這段話的幾個關鍵詞，可以看出，政府不再壟斷住房供地，前提是“權屬不變”、“符合土地和城市規劃”，前者明確了所有權不改變，后者則在于強調要有管理有規劃。那么，政府之外的居住用地從何而來呢？其實也不止是農村宅基地，還包括了“非房地產企業依法取得使用權的土地”，企業給員工建設自住性質住宅，就屬于此類。至于農村宅基地，則鼓勵建設租賃住房，也就是以租代售，而不是搞小產權房的一錘子買賣。

這樣的話，從住房土地供應上激活了農村用地和企業用地，從所有權上更一舉突破了原先的農村宅基地產權問題，繞開了小產權房的難題。雖然沒有觸動產權問題，這仍具有重要的理論和實踐創新意義。這么一來，今后將形成農村宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”的格局——所有權仍歸集體所有，宅基地農戶擁有資格權（收益權），而租房者擁有使用權。

現在再來說，為什么要在政府供地以外開拓農村用地和企業用地等途徑呢？答案在于，這樣可以通過租售并舉的方式，大力落實“房住不炒”（房子是用來住的，不是用來炒的）的大政方針。

近些年來，政府以招拍掛集中出讓土地，城市住宅用地的資源越來越少，土拍價格單邊上漲，房價也不斷高企。在這背景下，政府通過加大住宅用地供應來滿足市場需求、平穩樓市的空間也越來越逼仄。與此同時，大量農村閑置宅基地因為產權問題一直難以破題，龐大的農村居住用地游離在住宅市場以外，未能發揮其應有的市場效益。而如今，一旦不再糾結于宅基地的產權年限，大力開拓租賃住房市場，便可盤活農村宅基地，加大租賃住房供應，緩解當前住房市場供求矛盾。

當然，要推動這項政策落地，還有許多工作要做。比如說，農村閑置宅基地怎么切入租賃住房市場，怎么讓農戶宅基地形成連片，農戶的權益怎么保障，這些都是要認真研究和解決的問題。目前，包括杭州在內的許多地方已經開始試點集體用地建設租賃住房，相信這將為相關政策的全面推行提供有益經驗。