日本房產泡沫破裂后為何能社會穩定

民眾對房地產市場從希望逐漸走向絕望的時候，日本整個社會也沒有出現大的波瀾和動蕩

如果說泡沫破滅之初，日本國民在對房地產市場抱有回升的希望之中不斷消化地價下跌的事實，那么，當1991年第2季度后日本實體經濟轉入蕭條、國內失業人數增加、國民持有的股票和房屋價值大大縮水、民眾對房地產市場從希望逐漸走向絕望的時候，日本整個社會也沒有出現大的波瀾和動蕩，這其中有著深層次的原因。

首先，日本是一個法治國家，也是一個誠信社會，國民普遍具有較強的契約意識。孩子從小就受到家庭和學校的教育，要遵紀守法，信守承諾。在日本，進行房地產交易時，賣方會事先把各種風險及其后果講得非常清楚，如果買方愿意承擔這種風險和責任，雙方才有可能成交簽約。這樣，買賣雙方對自身的權利和風險、責任等都有充分的了解，而一旦簽約，遵守契約則是理所當然的事情。如果成交之后出現問題和糾紛，可以訴諸相關法律，對各類違約行為進行相應的處罰。

其次，房價下跌對普通工薪階層和低收入者的影響有限。日本人對房地產的買賣、持有和轉讓都需要繳納一定的稅，如房地產取得稅、印花稅、固定資產稅、所有權轉移登記稅等。如果將房屋作為財產留給子女的話，還需要繳納贈與稅和繼承稅。購房的稅收成本和負擔，成為日本人在買房時需要權衡的一個重要因素。所以，日本的普通工薪階層和低收入者一般買不起房，有錢人也不會出于投資目的而囤積多套住房。另一方面，在日本，有很多人靠租房生活，年輕人結婚時租房現象也很普遍，而租房者往往是低收入階層，地價、房價下跌也會推動房租下降，使他們可租到更便宜的住房。還有一點需要注意的是，日本在泡沫經濟尚未形成之前，業已建立起相對完善的失業、醫療、養老等社會保障制度，基本上能夠保證所有人的基本生活，這也有助于抵御經濟危機和突發事件，維護社會的和諧穩定。

泡沫破滅的啟示：市場經濟下不存在“土地神話”，房價不可能只漲不跌

當前，圍繞中國房價的討論十分激烈。毋庸置疑，中國房地產市場存在泡沫，其直接的表象就是大量資金脫離了實體經濟，流入房地產市場，引起房價異常上漲，幅度已經明顯超出了經濟的實際增長水平，也大大超出了民眾的支付能力。那么，中國是否會像日本上世紀90年代初那樣出現房地產泡沫破滅?這是近兩年來一直被各界關注和爭議的問題。

一種觀點認為，中國城市化水平還不高，土地資源有限，房價有自然上漲的壓力;購房者以自我資金為主，面向房地產的貸款規模有限;中國的外資較多，美國要求人民幣升值難以得到廣泛支持，所以，中國不會出現像日本那樣的泡沫破滅。也有一種觀點認為，中國的現狀與當年的日本有著很多相似之處，如：出口導向型經濟、人民幣升值、產業結構轉型等，中國可能會像日本那樣出現房地產市場崩盤，甚至會比日本更嚴重。還有一種介于二者之間的觀點。不管何種觀點，從這些觀點的爭論中我們可以看出，泡沫形成和破滅的原因是復雜多樣的。