人民幣貶值房?jī)r(jià)未必會(huì)跌 六大證據(jù)看真相

二是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過十幾年的高速增長(zhǎng)情況下，不僅聚集了大量資本，國(guó)際資本占比也不斷增加，熱錢的流出無疑將增加部分企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三是人民幣受美元升值而產(chǎn)生的對(duì)外貶值，使得海外投資者對(duì)投資中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)趨于謹(jǐn)慎。一旦國(guó)際市場(chǎng)的投資回報(bào)率上升，一些短線操作投資者可能會(huì)拋售國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的物業(yè)，進(jìn)而轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)。

四是房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，資本的流出將不利于企業(yè)融資，一定程度上造成企業(yè)短期融資成本上漲和融資難度增加。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的開發(fā)資金來源中，銀行貸款的比例只占13%~15%，剩下的全部來自銷售回款和自籌資金。其中，自籌資金的解決途徑就包括海外發(fā)債、海外上市、房地產(chǎn)信托、基金、企業(yè)兼并和聯(lián)合拍地模式等多種模式。

五是海外融資成本和匯率風(fēng)險(xiǎn)加劇，很有可能被迫拋售房產(chǎn)回流資金，從而增加市場(chǎng)供給，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。

六是過去9年，中國(guó)房?jī)r(jià)大漲的原因有很多，其中之一便是人民幣升值。而銀行不斷釋放的限貸甚至停貸信號(hào)也是導(dǎo)致地產(chǎn)股暴跌的重要原因之一。

2014年2月22日深夜，網(wǎng)傳興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)貸款，接著陸續(xù)傳出交通銀行、招商銀行、中信銀行和農(nóng)業(yè)銀行等有類似規(guī)定和通知。

后經(jīng)確認(rèn)證實(shí)，興業(yè)銀行總行通知全行暫時(shí)停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)并暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，并非針對(duì)開發(fā)貸與個(gè)人住房按揭等大口徑房地產(chǎn)信貨，但仍然引起市場(chǎng)敏感。

筆者認(rèn)為，我們必須承認(rèn)：“房地產(chǎn)和股票是我國(guó)居民投資結(jié)構(gòu)中最普遍、最重要的配置資產(chǎn)，主要是基于供求關(guān)系與基本面的指標(biāo)及國(guó)內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、政策、貨幣因素。

實(shí)際上，逐漸強(qiáng)化其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)與股票市場(chǎng)的影響加大，不過絕對(duì)不是所謂的“決定性的因素與主要作用力。

2014年全國(guó)房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)是溫和下降，當(dāng)年全國(guó)商品房銷售面積較上年下降7.6%，商品房銷售額下降6.3%，其中，一二線城市房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，而三四線城市房?jī)r(jià)回調(diào)幅度較大。

房?jī)r(jià)下行的原因中，最核心因素是供求關(guān)系的改變，其他諸如政府反腐措施的持續(xù)展開，以及信托、互聯(lián)網(wǎng)金融等替代投資工具的興起也對(duì)房?jī)r(jià)下行產(chǎn)生了作用。

隨著人民幣國(guó)際化和資本項(xiàng)目開放進(jìn)程的逐步推進(jìn)，匯率實(shí)際上已經(jīng)作為影響國(guó)內(nèi)與國(guó)外兩個(gè)市場(chǎng)資產(chǎn)配置效率的因素之一。2014年初以來的人民幣匯率走低，也對(duì)房?jī)r(jià)形成了下行壓力。

縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國(guó)房?jī)r(jià)的總體下行趨勢(shì)與人民幣匯率走低基本一致。

筆者認(rèn)為，其實(shí)，無論人民幣升值與否，住宅價(jià)格與之并無直接聯(lián)系。一線城市有較為穩(wěn)定的剛性需求做支撐，樓市很難有崩盤風(fēng)險(xiǎn)。二三四線城市由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，正處于“擠泡沫”進(jìn)程，但由于各地發(fā)展水平不均衡，因此房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)愈來愈重的分化趨勢(shì)。