房屋使用權(quán)所有權(quán)分離背后：70年后續(xù)取房產(chǎn)或交費(fèi)

中國消費(fèi)網(wǎng)福建頻道訊 據(jù)國際金融報(bào)報(bào)道醞釀了多年的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策終于在3月1日正式實(shí)施，讓近期低調(diào)的國內(nèi)房地產(chǎn)市場無法繼續(xù)保持冷靜。

“房價(jià)會降么？接下來就是要征收房產(chǎn)稅，這稅我們該怎么交？”在上海工作的陳鋒在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)發(fā)出了一連串疑問，因?yàn)樗麆倓偮犝f遠(yuǎn)在湖北的老家，很多人選擇在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前出售房產(chǎn)。顯然，陳鋒關(guān)心的問題，也正是大部分買房者所關(guān)注的。

復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民對《國際金融報(bào)》記者直言，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的最根本目的是讓中央了解地方的房地產(chǎn)情況，讓混亂的房地產(chǎn)市場逐步清晰明朗。對于房價(jià)方面會有長期性影響。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)指出，不動產(chǎn)登記的執(zhí)行后，短期內(nèi)對樓市無太大影響，不會造成房價(jià)的普跌、拋售的劇增。

“市場主要還是以供求關(guān)系為主。但長期看，會影響樓市走勢，一定程度上有利于反腐，有利于不動產(chǎn)稅的出臺和實(shí)施。”韓長吉說。

在金銀島副總裁兼首席分析師楊向宏看來，不動產(chǎn)登記是中央對地方的房地產(chǎn)情況掌控，有利于國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，對去庫存化的實(shí)施有著積極的推動作用。

“要想去庫存化，就必須掌握國內(nèi)房地產(chǎn)市場最真實(shí)的情況，不然就無法有效落實(shí)。至于房地產(chǎn)稅的問題，國家會根據(jù)市場情況在5年內(nèi)全面實(shí)施。”楊向宏對《國際金融報(bào)》記者指出。

多年后終成型

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策醞釀了很多年，終于在新年后得到落實(shí)。

3月1日上午9時(shí)42分，隨著江蘇省徐州市居民邢衛(wèi)鋒在徐州市不動產(chǎn)登記局服務(wù)大廳接過國土資源部部長姜大明頒發(fā)的全國第一本不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記開始正式實(shí)施。

除了江蘇徐州，四川瀘州也在同一天啟動頒證工作，瀘州市居民申慶領(lǐng)到了瀘州市不動產(chǎn)登記中心頒發(fā)的第一本宅基地使用權(quán)證書，江西贛州崇義縣則發(fā)出第一本林權(quán)類不動產(chǎn)證書。

對此，國土資源部不動產(chǎn)登記局局長王廣華表示，這標(biāo)志著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)實(shí)在在落地。

據(jù)悉，國土資源部今年選擇了江蘇徐州市新城區(qū)和睢寧縣、山東青島市、四川瀘州市瀘縣、重慶長壽區(qū)、黑龍江牡丹江市林口縣、江西贛州市崇義縣、廣西南寧市等15個(gè)地方作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記窗口建設(shè)的聯(lián)系點(diǎn)，指導(dǎo)加快推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記窗口建設(shè)工作。

目前，這些聯(lián)系點(diǎn)正在進(jìn)一步加快業(yè)務(wù)流程再造、登記系統(tǒng)對接、統(tǒng)一窗口設(shè)置等必要的技術(shù)準(zhǔn)備，部分聯(lián)系點(diǎn)從3月1日起，依據(jù)《條例》開始啟用新的登記簿并頒發(fā)新版證書。

姜大明表示，實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，最主要的作用是更好地保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，保障不動產(chǎn)交易安全，維護(hù)正常的市場交易秩序。

蔡為民也認(rèn)為，從接受整合不動產(chǎn)登記，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是政府機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變的重要內(nèi)容，更是對如今的房地產(chǎn)市場進(jìn)行管理的積極政策。“之前的房地產(chǎn)市場過度混亂，這樣顯然不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展”。

不可否認(rèn)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記需求十分迫切。王廣華就對外公開表示，在實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，由于各部門登記方法、技術(shù)規(guī)程不一致，原有的分散登記方式很容易導(dǎo)致各種不動產(chǎn)權(quán)利的重疊、漏登。

“分散在不同部門管理和登記，又容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，引發(fā)矛盾和糾紛。”王廣華指出，實(shí)施統(tǒng)一登記可以更好地厘清當(dāng)事人之間的不動產(chǎn)權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛，提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性。統(tǒng)一登記實(shí)施后，建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，又可以有效保障不動產(chǎn)交易安全。

那么，如何準(zhǔn)確地進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記？

國土資源部不動產(chǎn)登記局副局長冷宏志告訴媒體，分散登記時(shí)，在農(nóng)村，當(dāng)事人要分別到4個(gè)不同的部門辦理不同的證；在城市，當(dāng)事人最少也要辦兩個(gè)證：到房管部門辦理《房屋所有權(quán)證》，到國土資源部門辦理《國有土地使用證》。

記者從一位國土資源部動產(chǎn)登記的相關(guān)工作人員那兒了解到，之前由于證書種類繁多，不僅增加了企業(yè)和群眾的不便，還增加了工作人員的時(shí)間成本。

“如果統(tǒng)一登記后，在統(tǒng)一不動產(chǎn)登記依據(jù)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊證和登記信息管理平臺的統(tǒng)一，我們也會輕松不少。”該工作人員還告訴記者，因?yàn)榈怯泟倓傞_始實(shí)施，有些地方還沒有完全落實(shí)，舊的房產(chǎn)證依舊有效。

為房產(chǎn)稅鋪路

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施之后，有關(guān)房產(chǎn)稅山雨欲來的報(bào)道更是接連不斷。那么，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，房產(chǎn)稅是否會接連出臺？

對此，蔡為民在接受記者采訪時(shí)指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房產(chǎn)稅征收之間并不是承接的關(guān)系。“其實(shí)上海、重慶等地已經(jīng)開始征收房地產(chǎn)稅了，只是這不是完整版的房地產(chǎn)稅。但隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場不斷健全，完整版的房地產(chǎn)稅遲早會出現(xiàn)。”蔡為民說。

與此同時(shí)，不動產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)說，盡管不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但稅收問題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國家依法決定。

外界觀點(diǎn)中，作為不動產(chǎn)登記的熱門衍生話題之一，不動產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅征收間的關(guān)系在一輪輪激辯中愈發(fā)明朗。毋庸置疑，不動產(chǎn)登記是房地產(chǎn)稅征收必要的技術(shù)條件，對房產(chǎn)征收保有環(huán)節(jié)的稅總得先搞清楚每個(gè)人究竟有多少套房。同時(shí)，不動產(chǎn)登記的信息支撐，也將讓房屋轉(zhuǎn)讓交易環(huán)節(jié)的契稅、個(gè)稅等征管得到加強(qiáng)。

中國社科院副研究員陳飛對媒體指出：“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，意味著房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近，對于商品房投機(jī)者將是很大打擊，會逼迫部分空置房進(jìn)入市場，可望有效降低已售住房空置率。”

為此，楊向宏對記者預(yù)計(jì)，隨著一線城市樓市需求量大，土地有限，房產(chǎn)稅的全面征收確實(shí)勢在必行，“三四線城市則因?yàn)闃鞘袔齑鏀?shù)量巨大，并且購房需求較低，逐步減弱對土地財(cái)政依賴的政府需要征收房地產(chǎn)稅收來增加財(cái)政收入。”楊向宏表示，五年之間，國家會開始全面征收房地產(chǎn)稅。

當(dāng)然，征收房地產(chǎn)稅并不是那么的簡單容易。記者了解道，房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件不僅包括詳細(xì)了解每個(gè)人究竟擁有多少房產(chǎn)，還包括房地產(chǎn)的評估技術(shù)等。更為復(fù)雜的是稅制設(shè)計(jì)，究竟什么算是居民基本住房訴求，按套征收還是按平方米征收更合理？種種問題牽一發(fā)動全身，需要全面考量。

有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)指出，房地產(chǎn)稅征收將主要取決于立法進(jìn)程，取決于取得改革共識、減少阻力、協(xié)調(diào)關(guān)系的進(jìn)程。不會一蹴而就，但會在預(yù)期軌道上前行。

一些專家也認(rèn)為，技術(shù)條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據(jù)。與我國增值稅、營業(yè)稅等絕大部分含在價(jià)格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定、預(yù)算透明等大主題改革緊密相連。

“準(zhǔn)確地說，房地產(chǎn)稅的征收是中國房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段必然要出現(xiàn)的。至于如何收，怎么收，要根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場情況，國家也會進(jìn)行仔細(xì)研究分析后再決定。”蔡為民認(rèn)為。

拋售潮難出現(xiàn)

不動產(chǎn)登記靴子落地后，有觀點(diǎn)指出，會有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產(chǎn)出售。

“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施之前，我老家湖北那里有人賣房，我父親就問我，那么多套房子一起賣，房價(jià)會不會因此下降呢？”在上海做房地產(chǎn)中介的陳鋒和記者聊天的時(shí)候提出了該問題。

不過，廣州一家房地產(chǎn)商接受《國際金融報(bào)》采訪時(shí)透露，不動產(chǎn)登記取代原來的房產(chǎn)證制度落實(shí)之后，當(dāng)?shù)氐囊皇謽鞘谐山粵]有大的影響，市場也無明顯的反應(yīng)。

“基本沒有出現(xiàn)拋售潮，房價(jià)沒有回落的現(xiàn)象，那不過是市場上的流言。”該房地產(chǎn)商對記者直言。

蔡為民分析認(rèn)為，房地產(chǎn)統(tǒng)一登記最主要的目的是統(tǒng)一國內(nèi)房地產(chǎn)市場，而非去調(diào)節(jié)市場。而且不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策已經(jīng)被提及很多年，人們在心理上已經(jīng)做了一定的準(zhǔn)備，所以現(xiàn)在出現(xiàn)所謂的拋售潮，基本是概率很低的事件。

那么，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記會減少一些人的投資行為嗎？

在蔡為民眼里，房地產(chǎn)稅等政策一直都是房地產(chǎn)商們頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍。而這幾年，樓市的走向明顯讓房地產(chǎn)投資商不再集中于住宅建造，要么選擇淡化房地產(chǎn)主業(yè)，要么去進(jìn)行跨界投資。

“而且百姓是否要買房，主要取決于自己的需求。剛性需求是不會變的，但是如果說因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅或者不動產(chǎn)統(tǒng)一登記而讓人積極買房或者賣房，這是不準(zhǔn)確的觀點(diǎn)。”蔡為民指出。

楊向宏則對記者表示，在相比于一手市場，房地產(chǎn)稅等政策對二手樓市的心理影響似乎更大。“一線城市因?yàn)橥恋孛娣e有限，加上房地產(chǎn)政策，新房建造量會不斷減少。且一手房多建造在遠(yuǎn)離市中心的地方。而二手房因?yàn)槎嘟ㄔ谑兄行模谖磥頃邮艿劫徺I者的青睞。”楊向宏說。

與此同時(shí)，記者了解到，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量調(diào)整階段，區(qū)域分化明顯，“去庫存”將是2015年市場的主基調(diào)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末，全國商品房待售面積再創(chuàng)新高，達(dá)6.2億平方米，比2013年末增加1.3億平方米，住宅待售面積超過4億平方米。

“在去庫存的過程中，由于房產(chǎn)稅的不斷推進(jìn)，國內(nèi)的房價(jià)會進(jìn)入一個(gè)比較奇妙的階段。”蔡為民告訴記者，“一線城市會出現(xiàn)利好，因?yàn)椤琅怀罴蕖痪€城市的房屋需求本來就很強(qiáng)烈。而房地產(chǎn)稅也讓房屋成本不斷上升，所以會出現(xiàn)房價(jià)上升卻依舊有人因?yàn)閯傂栀徺I的情況。至于三四線城市，在房屋需求量有限的情況下，房地產(chǎn)稅的征收會降低當(dāng)?shù)厝说馁徺I熱情，這樣一來，房價(jià)必然下跌。”

在蔡為民看來，房價(jià)的上升或者下降由供求關(guān)系決定。供不應(yīng)求房價(jià)上漲，供過于求房價(jià)下降。去年以來，各地房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重，各地房價(jià)的變化仍然取決于各地的供求關(guān)系。

楊向宏則認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)一個(gè)情況，那就是房子很多，需求卻很有限。“隨著人口老齡化的加劇，當(dāng)那些老人離開之后，房產(chǎn)被子女兒孫繼承，如今中國很多家庭都是獨(dú)生子女，那么這些獨(dú)生子女可能會繼承很多套房產(chǎn)，對于他們來說，就不會有購房的剛性需求，那么房價(jià)會如何走向就很明確了”。

韓長吉也認(rèn)為，房產(chǎn)稅之前在上海等地有試點(diǎn)，但是結(jié)果證明，這對樓市走勢并無太大影響，稅費(fèi)難以從根本上影響樓市走勢。

“房價(jià)走向，房屋交易量等問題根本在于房地產(chǎn)市場自身發(fā)展的規(guī)律。從房地產(chǎn)改革的角度來看，不動產(chǎn)登記有利于明確房產(chǎn)所有權(quán)，明晰房產(chǎn)數(shù)量，為決策、交易提供數(shù)據(jù)支持。有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步市場化發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場更加規(guī)范、成熟，而非去左右房價(jià)和房產(chǎn)交易量。”韓長吉說。

產(chǎn)權(quán)問題何解

除了房產(chǎn)稅和房價(jià)波動的問題，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，產(chǎn)權(quán)問題也引人關(guān)注。比如說一直以來的小產(chǎn)權(quán)房問題。

在蔡為民看來，小產(chǎn)權(quán)房并不會因?yàn)椴粍赢a(chǎn)統(tǒng)一登記而變得合法。法律上來說，小產(chǎn)權(quán)房就是違法的存在，所以永遠(yuǎn)不會被“轉(zhuǎn)正”。“一旦被轉(zhuǎn)正，我們國家的房屋庫存量會增加幾千萬套，這對于現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場會有非常不利的影響”。

“針對小產(chǎn)權(quán)房，不動產(chǎn)登記已經(jīng)明確規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不會登記在冊，不會頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，意味著購買小產(chǎn)權(quán)房的人，權(quán)益無法得到有效保障。至于如何解決，估計(jì)還是具體問題具體分析，雖然不會一刀切拆除，但目前來看，國家不會承認(rèn)其合法權(quán)益。”韓長吉在接受記者采訪時(shí)指出。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是按照按物權(quán)法要求，依法保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的行動，不可能登記不合法的東西。我國現(xiàn)行法律法規(guī)條文明確，世界上普遍實(shí)施土地用途管制。“所以‘小產(chǎn)權(quán)房’不可能予以登記，更不可能通過合法登記‘漂白’。”該負(fù)責(zé)人明確指出。

“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權(quán)法等上位法的明確要求。這是一項(xiàng)法定行動，討論不動產(chǎn)登記，只能在法律軌道上進(jìn)行。”王廣華也表示。

值得一提的是，隨著統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿證全面啟用，另一個(gè)問題也浮出水面：房產(chǎn)、地產(chǎn)統(tǒng)一登記突顯商品房土地70年使用權(quán)問題。

“土地是不動產(chǎn)的核心。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展很多問題，核心就是土地。”中國社會科學(xué)院研究員楊重光對外表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是物權(quán)法的要求。而物權(quán)法還有許多要求有待落實(shí)。商品房土地70年使用權(quán)到期后怎么辦，會在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中顯化。“隨著不動產(chǎn)登記推進(jìn)，登記這一技術(shù)問題背后的產(chǎn)權(quán)問題會更明晰，依法改革任務(wù)也會更明確”。

韓長吉?jiǎng)t告訴記者，根據(jù)國家法律規(guī)定，房產(chǎn)有70年產(chǎn)權(quán)問題與不動產(chǎn)登記并不沖突，“70年后或者未來十幾年，國家會有法律出臺來明確房子產(chǎn)權(quán)，大概率情況是房子還是你的，不過估計(jì)要繳稅了，根據(jù)房屋面積的大小來定”。

“其實(shí)在2007年的《物權(quán)法》中，已經(jīng)規(guī)定了房屋70年產(chǎn)權(quán)到期之后，自動續(xù)取。也就是說，國家不會贖回房屋，它自動劃分到房主的名義下。如今房屋統(tǒng)一登記之后，這方面更加不會有太多問題，因?yàn)閭€(gè)人名下的不動產(chǎn)通過登記已經(jīng)明確，接下來在產(chǎn)權(quán)到期后，是免費(fèi)獲得還是收費(fèi)獲得產(chǎn)權(quán)，國家會根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況來決定。預(yù)計(jì)，70年后，續(xù)取房產(chǎn)是需要交費(fèi)的。”蔡為民表示。