李季平：一人有680套房凸顯調(diào)控之難

據(jù)《新快報》5月17日報道，國家發(fā)改委特聘研究員、深圳大學金融研究所所長國世平教授深度剖析我國股市樓市語出驚人：今年一定要賣掉多余的房子買股票，中國投資者最壞的一個毛病是哪個貴買哪個，我的一學生在廣東東莞買了680套房。他建議投資者今年不要買房，不然很可能會成為最后一棒。

本來，這條新聞的亮點是國世平教授對于房地產(chǎn)市場“變盤”的觀點，而引起我更大關注的是一個人竟然在廣東東莞市購買了680套住房的信息。那么，讓我們粗略分析一下這680套住房大約是一個什么樣的概念：先說資金，根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，目前東莞市商品房均價為8460元每平米，即使按照每套100平米計算，需用資金5個多億；再說面積，仍然按照100平米計算，680套房，總計68000平米，建設部曾公布我國人均住房面積為28平米，這680套房，足夠2000多人居住；除此以外，此新聞傳達給社會公眾一個更重要的信息是：在國家連續(xù)出臺政策打擊炒房的大背景下，一些地方的炒房現(xiàn)象仍然相當嚴重，足見房地產(chǎn)調(diào)控之難！到底難在哪里？

首先，難就難在決策部門對于擁有多套存量房的態(tài)度，在房地產(chǎn)調(diào)控當中，是應當與增量房一視同仁還是將存量房放過？因為必須面對的一個客觀事實是，擁有680套房的炒房者畢竟是個例，但是，一人通過合法或不合法多種渠道擁有多套房的現(xiàn)象在我國城市中已非常普遍，并且此類群體多屬于社會強勢階層，使決策者在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時，從利益角度考慮，往往會放過多套存量房對象，各種調(diào)控措施只面對增量房。這樣的舉措導致調(diào)控效果大打折扣，比如前段時間重慶、上海出臺的房產(chǎn)稅試點，就是典型例證。

其次，難就難在目前的“限購”政策是臨時措施還是應當長期化？前段時間各地出臺的“限購”政策，都有明確的截止日期，社會輿論也認為，一些城市出臺的“限購”政策僅是臨時性質(zhì)，一旦經(jīng)濟擴張需要即會取消。但一人擁有680套房的事實警示我們：中國這樣一個人多地少、土地資源稀缺的國家，能不能夠承受人們無限制購房的欲望？別說一人擁有680套房這樣的特例，哪怕就是一人擁有數(shù)十套房，我們的資源條件能夠承受得了嗎？一個非常值得思考的現(xiàn)實是：盡管從去年初開始，國家連續(xù)出臺史上“最嚴厲”的調(diào)控政策，可我們必須承認：直到現(xiàn)在從京津滬廣一線城市，到全國其他二三線城市，房價漲勢預期仍然十分強勁，這其中炒房需求仍起主導作用。在這樣的市場氛圍中，假如取消“限購”政策，已經(jīng)初現(xiàn)的調(diào)控效果很可能會前功盡棄。從這個角度看，有學者建議“限購令”向二三線城市延伸，防止一線城市曾經(jīng)失控的高房價在二三線城市重演，也不無道理。

再次，難就難國家政策導向是地方政府繼續(xù)依賴“土地財政”還是向全面開征常態(tài)化的房產(chǎn)稅過渡？眾所周知，近些年我國的房地產(chǎn)市場弊端叢生，“土地財政”是重要因素。如果一旦土地出讓金不搞70年一次征收，地價降低了，必然反映到房屋成本、價格中來。接下來的問題是，“土地財政”收入減少了，這部分的收入以何方式彌補？對此，國際比較通行的做法是實施常態(tài)化的房產(chǎn)稅，誰擁有的住房越多，向政府納稅越多，這樣的話，一人擁有680套房、一人擁有多套房的情況將會改變，因為擁有居住以外的多套房屋意味著要盡向地方政府高額納稅的義務，持有住房的成本會大大提高。

說到房地產(chǎn)調(diào)控之難，溫家寶總理去年2月27日與網(wǎng)民在線交流時曾坦言：“我知道所謂蝸居的滋味，但是我有決心，本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位”。我們看到，我國目前房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)展趨勢正在向這一目標靠近，希望通過進一步努力，類似一人擁有680套住房這樣的新聞逐漸淡出大眾視野。