葉檀：下半年開發商將降價求售

今年下半年，我國住宅地產將不得不大面積降價求售。

社會資金持續撤出房地產二級市場，轉而進入一級市場，成為金融食利者。

據鏈家地產市場部統計，從2010年樓市調控開始后，累計有41400億元資金抽離市場。歷次上調存款準備金率，已迫使開發商轉變融資方式，對銀行貸款的依賴度降低。今年1-5月，國內貸款占房地產開發資金來源的17.9%，同比下降2.4%。

開發商持續處于資金緊縮窘境，經營性現金流入不敷出。據同花順(23.410,0.10,0.43%)數據終端統計數據顯示，目前上市的房地產企業現金流為-238.04億元，去年同期的現金流為27.84億元，增長率同比為-955.1%。

據國家統計局6月14日公布數據顯示，1-5月份，房地產開發企業本年資金來源32340億元，同比增長18.5%。其中，國內貸款5803億元，增長4.6%；利用外資266億元，增長57.3%；自籌資金12486億元，增長30.9%；其他資金13785億元，增長14.6%。在其他資金中，定金及預收款8259億元，增長23.3%；個人按揭貸款3443億元，下降8%。

開發商主要依賴自有資金，在自有資金中，主要靠房地產信托融資。據《2011年1-4月房地產信托發展報告》顯示，2011年1-4月共發行222款房地產類集合信托產品，發行規模達722.11億元；與去年同期相比，發行數量增長66.92%，發行規模增幅達115.26%。目前房地產公司的信托成本高達20%以上，越來越多的信托項目如飲鴆止渴，開發商不得不推盤加快現金回籠。筆者接觸的開發商幾乎有半數表示要穩健經營，加快周轉率。

近日有媒體表示，外資對中國房地產唱空做多，這不是事實。

6月15日，標準普爾發布的預測，未來12個月內房價將下調10%，將中國房地產業的整體評級由之前的 “穩定”下調至 “負面”；無獨有偶，知名國際評級機構穆迪也將中國房地產業的整體評級由“穩定”調整為“負面”，其原因為 “中國房地產開發商未來將面臨艱難的營運環境”。

但外資卻深度介入中國房地產。前不久，龍湖地產與摩根士丹利、渣打、匯豐及花旗就發行2016年到期的7.5億美元有限票據訂立購買協議。根據偉業我愛我家市場研究院提供給記者的一份統計顯示，截至目前，內地房企在境外發行美元和人民幣債券、優先票據以及短期融資券等獲得的融資約為700億元左右。

這并非預示外資看好中國房地產，恰好相反，這是房地產資金鏈條惡化的標志。由于房地產企業為資金鏈條愿意付出高息，外資乘虛而入，坐享高息。事實上，在俄羅斯等國的國債危機爆發之前，國際金融巨頭都這么干過，這種金融食利行為是火中取栗的標志，絕不意味著看好某個行業。

公眾對房地產二級市場投資意愿下降。

從6月20日起，央行再次上調人民幣存款準備金率，鎖定3000億元人民幣以上的資金。至此，央行將商業銀行存款準備金率提升到21.5%的歷史高位。雖然貨幣緊縮與房地產無關，無論緊縮與否開發商都不可能貸到款，但持續緊縮促使投資者看淡房地產預期，對于市場的影響是致命的。

由于內地民間資金數量被低估，僅靠限貸無法解決房地產價格上升，但目前房地產預期下降導致投資者手握現金，不愿意進入二級市場。因此住宅市場成交量下降。今年1到5月，17個城市住宅成交面積同比降9%，一線城市同比降12%，二線城市同比降8%。這對于依然處于高位的住宅庫存消化十分不利。預計今年下半年，房地產市場價格會處于下降趨勢。6月16日，國際信用評級機構標普將中國房地產市場前景預期從 “穩定”下調至“負面”，并預計未來6-12個月中國房地產價格可能會有10%左右的降幅。

但是，房地產市場不至于硬著陸，主要原因是保障房建設規模會超過商品房。根據國家統計局公布的數據，1-5月份，全國房地產開發投資18737億元，同比增長34.6%。其中，住宅投資13290億元，增長37.8%。該兩項數據均遠遠超過固定資產投資數據，可見，房地產投資在保障房的庇護下并未降溫，但估值中樞會因為保障房的上市而下降。

未來的房地產有風險，將以保障房融資的壞賬方式表現，而不會以房地產硬著陸的方式顯現，這是中國房地產市場的特殊之處。(葉檀)