2009年中國的房價太高,其深層次的原因是政府的土地供應行政制度、壟斷性的賣地體制、對開發商囤地漲價謀利行為打擊不力、地方政府的房地產財政和房屋的持有成本很低,是這些體制問題的一次集中暴發。

近幾年,特別是2009年中國的房價為什么這樣高,輿論上大部分人都指責房地產開發商,包括一些經濟學家批評房地產商謀取暴利,我個人認為這是有偏頗的。中國高房價的形成,主要原因是供給相對小和需求相對大,這與對住宅建設用地供應的行政和計劃控制,土地供給市場的政府寡頭壟斷,地方政府將幾十年土地收益一次性收支的房地產財政,以及對住宅不征收房產稅有著密切的因果關系。

由于土地偏重于保證糧食安全,對城市化所用的土地進行了嚴格的行政限制,對于城市建設,特別是住宅用地的供給與城市化進程中城市和城鎮人口增長的需要不相適應,使住房價格存在著土地供給過少導致的上漲壓力。住宅用地供給小于需求,勢必推動地價上升,而地價上升和住宅供給量不足,兩個因素又推動房價快速上漲。

中國土地的供給市場,除了政府行政限制土地的供應量外,另一特征就是政府寡頭壟斷。即政府一家寡頭壟斷性出讓供應土地,許多房地產商和其他用地商較為充分競爭性需求和購買土地。地價形成機制為:需求競爭者出最高價者為中標,一般也即成交價,而對于政府定的最高價土地沒有其他的土地供應者與其競爭,沒有使地價有下行的其他土地供給者的競爭壓力。政府一家寡頭壟斷型賣地和多個競爭者買地的土地市場格局,是除了土地供應小于土地需求外,推動房地產價格持續上升的最重要原因。需要指出的是,如果土地供應是一個競爭性的市場,土地和房屋的供求缺口不大,基本平衡,房地產商不可能獲得需求遠大于供給和壟斷土地房屋的暴利。房地產商的利潤就會平均化,回歸于合理的范圍。許多地方政府除了壟斷供地外,還搞土地儲備,政府將土地低價從農民手中征用后,囤積起來,將房價炒高后,或者在房價高位時拋出,政府囤積謀取高價。

當然,開發商拿地后的二次囤積和壟斷,也是導致土地供應緊張和房價上漲的重要原因。據國土資源部門的數據顯示,2006年到2008年,全國至少有3.3億平方米,近50萬畝已購置土地尚未被開發,處于囤積狀態。其中有的房地產開發商從政府拿地后形成資源壟斷,而自己并不開發,等地價上漲后,再倒賣給其他用地商；有的買后不開發,使市場房屋供應不足而漲價,等地價和房價高漲后再進行開發,賺取更多的利潤。但是,從中央到地方政府打擊囤積土地行為的力度看,年年都很軟弱,多為走過場,縱容開發商,包括國企在內的囤地行為越來越盛。這也是導致房價不斷上升的一個重要原因。對此,下半年國務院和國土資源部開始了整治,9月上旬,國務院最新發布了《關于集約用地的通知》,對開發商囤地行為再出嚴厲措施,除重申要嚴格執行土地閑置兩年無償收回的政策外,又規定,對于土地閑置滿一年不滿兩年的,開發商需按出讓或劃撥土地價款的20%交納土地閑置費；另外,國土資源部將對閑置土地征繳增值地價。但是,需要指出的是,由于能夠買地囤積的房地產商大多都有很深的背景,以往多次清理未開發兩年以上閑置土地,都不了了之,這次國務院和國土資源部的措施能否能在地方貫徹,還是一個疑問。

可以得出結論,2009年中國的房價太高,其深層次的原因是政府的土地供應行政制度、壟斷性的賣地體制、對開發商囤地漲價謀利行為打擊不力、地方政府的房地產財政和房屋的持有成本很低,是這些體制問題的一次集中暴發。

中國的房地產經濟形勢,由于其內在的漲價機理,宏觀調控總是處于“一放就熱,價格暴漲,一控就冷,陷入低迷”的惡性循環之中。因此,2010年的房地產走勢,處于兩難境地,對于房地產,國家促進也不是,不促進也不是。房地產的宏觀調控,與土地、財稅等體制的改革互動,理順有關的房地產體制,才能從機制上使房地產經濟健康和穩定運行。(作者系中央黨校研究室副主任)