房貸政策再傳變局。

日前，銀監會某官員接受記者采訪時表示:新的房貸政策是以房屋數量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位。而4月17日出臺的“國十條”中規定:對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

二者相較，當然是前者更加嚴厲，將首套住房沒有使用房貸的家庭，亦納入調控范疇，無疑擴大了“打擊面”。目前尚不知是否包括房改房，歷史上大量的公房都是無貸款地被居民購買，如果包括，則將限制眾多的改善性購房需求。至于首套是商品住宅的家庭，大多都曾利用過房貸，與上述后者相比，并無多大區別。

以家庭為單位確定住房的數量，將遠比以個人為單位來得嚴厲。估計這一點已確定無疑。自4月14日開始的新一輪樓市調控，來勢洶洶，直接以國務院的名義下發通知，而非2005年以來屢屢使用的國務院辦公廳。況且，“國十條”的文件名稱史無前例地嚴厲:“堅決遏制……房價過快上漲”，而非國八條、國六條、國十五條等文件名稱中的 “穩定房價”。

房地產業對信貸的高度依賴，決定了房貸政策對樓市影響力巨大。可是，房貸政策又是最容易“被搗漿糊”的政策，央行與銀監會之間、前兩者與商業銀行之間、各家商業銀行之間、商業銀行總部與地方分行之間，存在諸多利益分歧與博弈。以往實踐證明，房貸政策最終都會嚴重走形。

比如，2005年上半年，在房貸政策緊縮之下，上海多家商業銀行曾達成“君子協定”。然而，隨著當年下半年樓市陷入低迷，房貸規模劇降，各家銀行為了爭奪作為優質資產的個人房貸，紛紛置“君子”和“協定”于不顧，放低房貸準入門檻，大打“擦邊球”，聯盟很快分崩離析，淪為業界笑談。

2007年9月27日，赫赫有名的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（即“二套房貸新政”）出臺，其中規定:對已利用貸款購買住房，又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。然而，新政出臺后立即在銀行界引起混亂，爭議和矛盾的焦點是如何界定“第二套住房”，其中以“家庭”還是以“個人”為單位，是焦點中的焦點。其后，國有銀行如建行以“家庭”為單位，而股份制銀行和外資銀行如浦發銀行則以“個人”為單位。

直到2007年12月5日，迫不得已，央行和銀監會又出臺了一個補丁文件——《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，強硬地規定:以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數，而且只要首套屬貸款買房，“第二套”就不能再享受優惠，而且公積金貸款也不再享有“豁免權”。不過文件還是為部分改善性需求網開一面:對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。

歷史真的很有趣。2008年10月，為了刺激樓市，央行放松房貸政策，規定:改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。也就是將上述的“網”又放開了一些。其結果是，2009年很多投資投機性需求都在此政的“掩護”下，大舉進入市場，部分城市房價扶搖直上。從而又逼迫中央先是出臺“國四條”，繼而是“國十一條”，還不夠用，只能接著出“國十條”，若還不行那該怎么辦？想必還會有“國幾條”！

關于房貸新政，銀監會這位官員透露的信息可能準確，也可能存在偏差，畢竟尚無正式文件出臺。按“國十條”要求:住房和城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標準。眼下各家銀行做法不一，緊松有別，雖然在國務院罕見的嚴厲要求下，商業銀行已不可能像2007年9月之后那樣“各行其是”，但只有等細則出來，才有定論。

理論上講，“以房定套”的調控效果更佳，可銀行系統只有房貸信息，卻無房產登記數據，必須要各地房管局配合，才能真正執行。另外，房管部門并無全國聯網的房主信息，所以也只能限定一個城市的二套和多套房貸，若投資者在多個城市都購有住房，政策還是難以精準打擊。因此，但愿“國十條”中的另一條要求盡快實現:住房和城鄉建設部要加快個人住房信息系統的建設。

（作者系房產專業研究人士）