萬科、深圳、降價——這三個詞對中國房地產市場具有重要意義。有媒體報道，6月4日和5日，萬科在深圳再次上演夜晚開盤，分別推出了萬科清林徑和萬科第五園四期。兩個項目的開盤價皆明顯低于預期，結果是，一個賣光，一個熱銷八成。

當前，我國房地產市場處于非常敏感的時間段。自4月中旬啟動罕見的嚴厲調控以來，全國重點城市房屋成交量大幅下滑，但新房價格依然堅挺。近期，國土資源部一周連出兩道土地增值稅的“清算令”，房產稅改革列為今年財政部工作計劃，以及三部委出臺二套房貸細則，都讓人體察到調控政策仍未放松。

如果開發商都不降價，調控也就不可能放松。當恒大地產于今年6月初率先采取全國八五折促銷行動時，業內人士都在猜測萬科何時會降價。作為行業龍頭老大，萬科的一舉一動都受到關注，回顧2007年底，隨著王石“拐點論”的現身，萬科是大型地產商中首先全國性降價的。其后，跟風者不在少數。

2005年之前，相當長一段時間內，上海樓市領風騷于全國，以致2005年調控文件“國八條”出臺時，全國許多城市都抱怨“上海感冒，全國吃藥”。從2005年下半年開始，深圳取代上海，成為全國樓市舞臺上首屈一指的“明星”。上海樓市調整時，深圳逆勢上行。尤其是2007年，深圳樓市中投資投機需求比重和房價漲幅皆為全國之最。物極必反。2007年，深圳同樣是全國最早出現樓市調整的城市，三季度成交量已觸頂，四季度就出現房價下跌，而其他城市比如上海，直至2008年第三季度，房價才出現明顯下跌。從去年到今年，歷史再度重演。2009年深圳房價再次飆升，而12月“國四條”出臺后，又是深圳樓市搶先降溫，“買房送500克黃金，交5萬再抵15萬房款”等促銷手段重出江湖。及至眼下，隨著十幾個新推樓盤已經或將要降價促銷，深圳幾乎所有區域都已有樓盤降價。

再看上海的情況：5月份，上海新建商品住宅（剔除動拆遷配套商品房）成交量只有可憐的30萬平米——這是2003年以來除春節所在月份最低的月成交量，而且供求關系已由去年的供不應求，逆轉為嚴重的供大于求。然而，新房價依然堅守在23000元/平方米左右的歷史高位，雖然也有樓盤進行促銷，但多屬郊區中低檔樓盤，尚未形成整體性降價格局。

相較一手房的頑強，二手房價格已出現普遍性松動，如果觀察網上可售量，更能窺見奧秘。眼下，上海一手住房和二手住房的網上可售量分別為572萬平方米和1440萬平方米，分別比4月初增加了20％和45％。尤其值得關注的是，在2008年底上海樓市最低迷的時候，二手住房網上可售量最高值為1400萬平方米，而現在已超過了當時的峰值。

一手房網上可售量增幅較小，主要原因是市場觀望情緒濃厚，開發商不敢輕易開盤，定價偏高，肯定不好賣，定價偏低，又有可能引來前期業主的抗議。更加窘迫的是，部分樓盤的目標客戶是投資投機者，而在政策的嚴厲打擊下，即使是樓盤降價，這些謹慎的投資客也不見得敢于入市。

開發商暫時不差錢，但多數企業難以承受半年不賣房的壓力。另外，部分一線地產商還有戰略目標，比如通過促銷擴大市場占有率，從而在愈演愈烈的地產巨頭競爭中處于有利位置。回顧2008年，早降價者早得利，堅持不降價者2009年獲得了暴利，最倒霉的是2008年四季度和2009年一季度降價的。

那么，接下來，不僅是深圳，也不僅是萬科，將有越來越多城市和開發商，加入到降價的陣營中來。而此次調控，力度遠大于上輪，而且也難以再現“國際金融危機救中國樓市”的“大喜劇”。理性的開發企業都應領悟政策和市場大勢，現在降價肯定優于四季度降價。至于2011年的市場，筆者既不悲觀，也難以樂觀。企業只能賭上一把了。

（作者為上海易居房地產研究院綜合研究部部長）