住房取消預(yù)售制度會(huì)漲價(jià)么

8月2日，一條關(guān)于“商品房預(yù)售制將取消”的消息引發(fā)高度關(guān)注，地產(chǎn)股聞?dòng)嵄┑ｋS后，住建部發(fā)言人表示：“并未研究取消預(yù)售制度，相關(guān)傳言屬謠言。”

中國(guó)的住房預(yù)售制度的最大特點(diǎn)有二：一是在交房之前購(gòu)房者就支付全款，二是購(gòu)房者的預(yù)付款不是交給第三方監(jiān)管，而是直接交給開(kāi)發(fā)商。這種制度設(shè)計(jì)的缺陷是極為明顯的：其一，無(wú)論是房屋的質(zhì)量，還是購(gòu)房者與銀行的利益都根本無(wú)法保障，現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的大量的房屋質(zhì)量的糾紛，都源于此；其二，資金的安全根本無(wú)法保障，今年一些地方出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商攜購(gòu)房款跑路就是一個(gè)例證；其三，開(kāi)發(fā)商的融資成本極為低廉，他們不僅白白占用購(gòu)房者的資金建房，開(kāi)發(fā)商還故意延遲交房的時(shí)間，將多余的資金用于開(kāi)發(fā)投資，助漲了房?jī)r(jià)泡沫。

盡管如此，取消住房預(yù)售，很多人擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，這樣的擔(dān)心其實(shí)不必要。首先，現(xiàn)房銷(xiāo)售是國(guó)內(nèi)外住房銷(xiāo)售的最主要形式，預(yù)售在很多國(guó)家所占比例很低。其次，從開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源看，“定金和預(yù)收款”所占比例已經(jīng)大為降低；其三，取消預(yù)售，并不影響開(kāi)發(fā)商的建設(shè)資金，而只是限制了開(kāi)發(fā)商拿著購(gòu)房者的預(yù)付款去囤地，去進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)；其四，目前全國(guó)已經(jīng)出讓?zhuān)撮_(kāi)發(fā)的土地面積最少足夠5年開(kāi)發(fā)；其五，目前已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的面積差不多是60多億平方米，而商品房的庫(kù)存也創(chuàng)了歷史新高，在目前情況下，取消預(yù)售，對(duì)市場(chǎng)的沖擊反而最小。

也就是說(shuō)，在當(dāng)前，取消預(yù)售，不僅不會(huì)推漲房?jī)r(jià)，反而在某種程度上能夠從制度上抑制房地產(chǎn)泡沫。退一步講，即使在利益的博弈下，現(xiàn)在難以立即取消，也應(yīng)對(duì)其動(dòng)兩個(gè)大的手術(shù)：一是在交房之前，購(gòu)房者最多只交付20%的購(gòu)房款，而不是全部；二是將購(gòu)房款交給真正的第三方監(jiān)管，而不是直接交給開(kāi)發(fā)商。無(wú)論如何，政策的最終也是最好的選擇，仍然是盡快地取消預(yù)售制度。