房地產“限利令”政策善意如何釋放

近日，陜西省住建廳和省物價局聯合下發通知，要求各地分區域測算住房項目成本、公布區域住房銷售價格區間、控制房地產利潤在10%左右。超出價格區間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預售證。目的在于防止房價反彈，引導剛需人群理性購房。（10月21日央視網）

在房價調控的關鍵時期，此舉定然會引發一輪熱議。一定意義上說，政府部門有權對房價予以規制，以免民眾的公共福利水平受到侵害，譬如城市公交、供水、供電、出租車等公共服務產品價格，都存在政府部門的監管。此外，在商業領域的諸多行業，“反暴利”已是平衡市場價格和維護消費者權益的重要手段。以此來看，有關方面介入商品房定價確有必要。

但是，確實沒有法律條文對商品或者公共產品作利潤率數額限制，而且，正如有開發商所困惑的，樓盤建設出了地平面就可完成預售證的申請批復，在此階段準確測算成本幾乎不可能。更重要的是，有關部門要求各城市分區域測算住房項目成本，包括土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等，那么開發成本、管理費用、銷售費用等涉及開發環節的成本，由誰來確定？2009年，江西首創全省范圍內房價成本公示制度，但公示的數據主要由開發商自己上報，最終成了開發商“逗你玩”式的數字游戲。陜西方面會不會重蹈覆轍，值得注意。

當地調控房價的積極態度應該肯定，但如果有關部門掌握之外的那部分開發費用不計清，很容易讓開發商自說自話。所以，細則出臺需要注意兩個方面：一者是政府部門所掌握的房價構成元素應該公開；二者是對開發商的開發成本、管理費用、銷售費用等，引入第三方獨立評估機制。

公開房價成本歷來備受爭議，反對者多以涉及商業秘密為由。但不能忽視的是，商品房具有特殊屬性，一方面其屬于當前影響甚大的商品種類；另一方面處在市場經濟環境中，正如經濟學者易憲容所言：市場經濟的一個基本原則就是信息的公開化、透明化，這樣才能把相關信息體現到商品的價格上。況且，從長遠看，成本公開對房地產市場的健康發展是有利的。測算成本、公布售價區間，實際上已經離完全的成本公開很近了。