狹隘解讀低估了不動產登記條例的格局

【從反腐和房產稅角度來解讀不動產統一登記制度,似乎有些狹隘和一廂情愿】

日前,國務院法制辦公室發布《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》,明確規定權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料。這一條例牽動了房地產敏感而脆弱的神經,不少輿論將它與反腐、房產稅等聯系起來,導致一些人認為,近期將出現恐慌性拋售,對房價會有階段性的制衡。可事實上,這樣的解讀雖然很吸引眼球,但有些牽強附會,也低估了不動產登記條例的價值與格局。

《條例》規定,權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料,不動產登記機構應當提供；有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理案件有關的不動產登記資料。這實質上說的就是允許“以人查房”,即用姓名查詢的方式獲得他人的房產信息,比如你準備和××結婚,就可以向當地不動產登記機構申請輸入××的名字查詢其房屋情況,官員、商人亦然。

權利人、利害關系人(比如債權人)可以查當事人財產信息,是其本來就應該享有的權利。這種權利可以更好地保護利害關系人的權益,防范不誠信導致的道德風險。換句話說,“以人查房”跟反腐以及由此導致房屋拋售,其實沒有太大關系——只要有關部門下決心反腐,即使涉嫌貪腐人士想拋售房屋規避登記,也不能逃避貪腐的追責,因為城鎮商品房的產權登記和交易信息都有完整記錄的,每一筆交易都可以查詢,如果紀委想查,這些記錄都要面對財產來源的追問。

只有兩類目前還沒有登記在案的房屋,可能會受到影響:一類是在農村建設的房屋,包括一些人曲線買地建的豪宅；還有一類是城市和城郊小產權房。這兩類房屋,以前一直是產權登記盲區,現在納入統一登記范疇,倒有可能使得貪腐官員將它們拋售,或登記到非真正權利人名下。后者就像現實中大量存在的企業經營中的“代持”和一些腐敗官員的“白手套”。因此,這兩類房屋的登記對反腐不一定會有明顯的直接作用,同理也不會對房屋“拋售”形成明顯的直接影響。

不動產登記是房產稅的必要條件,但遠不是推出房產稅的充分條件。由不動產城鄉統一登記制度,直接推導出“對房地產商有著致命的影響”“對于手中擁有多套房屋的那些人,若征收房產稅,他們會馬上拋出套現”等,邏輯恐怕不夠嚴密。房產稅是十分復雜的稅種,不論從政府的主觀愿望、民眾的真實承受心態,還是客觀上各種征收條件的完備角度看,房地產稅出臺都將是一個曠日持久的馬拉松歷程,并非很快就能推出,更別指望它對樓市產生立竿見影的影響。

相當長時期內,中國經濟對房地產的高度依賴關系,使政府征收房地產稅的真實意愿并不強烈。中國當前不動產性質的多樣與復雜,比如央產房、房改房、軍產房、小產權房、農房、經濟適用房、商品房等,如何統計、如何評估、如何定價和定稅,也都是一個爭論不休的話題。況且,向民眾收取直接稅,談何容易?再就是,中國正處史無前例的城鄉流動之中,很多家庭都將面臨在全國范圍內多套房屋(含農村)的狀況,一家人哪里的房屋需要繳稅,哪里的房屋不繳稅,既是地方政府之間的激烈博弈,也是民眾自身的激烈博弈。房產稅哪有那么簡單?

因此,從反腐和房產稅角度來解讀不動產統一登記制度,似乎有些狹隘和一廂情愿。事實上,不動產城鄉統一登記的意義,比這兩者深遠得多。其一,它有助于更好地保護權益人、利害關系人的利益；其二,建立城鄉統一房地產和資源要素市場,能為市場在資源配置中起決定作用奠定基礎,為土地和農房徹底回歸農民家庭支配做基礎性的產權界定準備。長期看,房價的起落,由市場自行決定,行政力量想決定也決定不了。平等地保護所有公民的權益,則是法律必須要做的事情。