“香港的房地產(chǎn)是無價(jià)的，”當(dāng)?shù)匾幻捶坷鲜指嬖V我， “這就像一個(gè)宋朝花瓶或畢加索的畫，內(nèi)地有13億人等著收藏它們，你說標(biāo)什么價(jià)好呢？”

內(nèi)地人提著成袋的現(xiàn)金到香港買樓，這樣聳人聽聞的故事在香港時(shí)有耳聞，但支持這個(gè)城市泡沫的真正原因是債務(wù)。這是老生常談了。相比其經(jīng)濟(jì)增速，香港的債務(wù)上升速度是前者的三倍。事實(shí)上，香港私人部門的杠桿率甚至比1997年更高。經(jīng)過1997年的崩盤，還能在這么短的時(shí)間內(nèi)把杠桿率拉的如此之高，這也算是香港特色。

香港金融業(yè)完全不負(fù)責(zé)任的行為助長了泡沫。普通的按揭貸款與香港銀行同業(yè)拆息掛鉤，還不到1％。只要利率提高至3％，許多借款人就會(huì)陷入麻煩。難道這樣的金融產(chǎn)品比美國的次級抵押貸款要強(qiáng)？香港政府如何能容忍這樣的金融產(chǎn)品？一旦泡沫破裂，香港政府又將被迫通過限制供應(yīng)來支撐樓價(jià)。每經(jīng)過一輪這樣的周期，香港經(jīng)濟(jì)就會(huì)變得更小。

另一方面，內(nèi)地城市則在不斷追求規(guī)模最大化。目前的樓市泡沫為地方政府提供了融資，讓其最大化地促進(jìn)發(fā)展。當(dāng)泡沫破裂，它們會(huì)任由房價(jià)下跌，吸引新的資金接盤。

相反，每經(jīng)過一輪周期，內(nèi)地城市就變得更大。廣州和深圳的人口都將超過2000萬。北京和上海會(huì)是前者的兩倍。香港的人口僅700萬，要在中國的超級大城市中脫穎而出何其難矣。