香港20世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)泡沫，部分原因是人們對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)樂(lè)觀。名義GDP和工資以?xún)晌粩?shù)的增速上升，樓價(jià)上升更快。人們說(shuō)，樓價(jià)比收入上升領(lǐng)先了若干年，應(yīng)該提前用收入買(mǎi)樓，這也能自圓其說(shuō)。相比之下，目前的泡沫是一場(chǎng)鬧劇。未來(lái)10年，工資不會(huì)迅速上升，香港的根本挑戰(zhàn)是來(lái)自北部的競(jìng)爭(zhēng)壓力。過(guò)去10年，盡管香港經(jīng)濟(jì)停滯，上海快速增長(zhǎng)，但香港的平均工資仍然是上海的2.5倍。

如前所述，香港的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已不再是上海，而是像廣州和深圳這樣的鄰居。香港如果不改變?cè)鲩L(zhǎng)戰(zhàn)略，它有可能失去在粵語(yǔ)世界的領(lǐng)先地位。

高樓價(jià)是影響香港競(jìng)爭(zhēng)力的根本障礙。它的住宅市值可能超過(guò)GDP的4倍，而僅僅一半人口擁有自己的住宅，其余居住在政府的“公屋”，或政府補(bǔ)貼帶福利性質(zhì)的“居屋”。香港經(jīng)濟(jì)以房地產(chǎn)為中心，在全世界獨(dú)此一家。

中央對(duì)香港的政策優(yōu)惠，其實(shí)以抑制上海為代價(jià)。但這樣的政策能持續(xù)多久？上海人口僅占全國(guó)的1.6％，而上繳的財(cái)政收入是全國(guó)各省份中最多的。另一方面，香港貢獻(xiàn)的財(cái)政收入是零。忽視最能干的兒子，補(bǔ)貼最懶的兒子，這樣的局面能持續(xù)多久？