最近廣受關注的《婚姻法解釋（三）》中有一條關于“善意取得”的規定，即“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。”

根據《物權法》第十六條和第十七條的規定，我國不動產的物權變動需要登記，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。房屋買方基于登記簿和登記權利人的產權證書與對方簽訂買賣合同，無論產權登記人是實際權利人還是名義權利人，只要買方善意，房屋買賣合同就應有效。

以下我們通過一則案例，來看看什么是“善意取得”。

2005年1月，陳先生看中一處房屋，意欲購買，由于未帶身份證，就借用了林先生的身份證與開發商簽訂了預售合同。之后購房的首付款、貸款、后續房款及各項設施費用、契稅等都是由陳先生在負擔及支付，房屋交接手續、裝修等也由其辦理，房屋由陳先生居住使用。

2007年2月5日，林先生與第三人葉先生簽訂《房屋賣契》，將系爭房屋出售給了葉先生，房款總計人民幣132萬元，葉先生已支付了房屋對價人民幣57萬元，同時雙方書面約定，若系爭房屋的原權屬發生枝節不清，由林先生自行處理，不涉及葉先生。后林先生將系爭房屋產權證交付給葉先生，但尚未辦理過戶手續。

2009年4月16日，葉先生因上述系爭房屋的買賣與林先生產生糾紛，將其告上法院。

一審法院判決，林先生在法定時間內應協助葉先生辦理系爭房屋的產權過戶手續。

2010年1月29日，林先生對上述判決不服分別提起上訴。二審法院判決駁回上訴，維持原判。

2010年1月20日，陳先生認為系爭房屋實際權利人為自己，林先生僅為名義上登記的權利人，遂提起訴訟，要求林先生協助自己辦理系爭房屋的過戶手續，同時承擔訴訟費用。

法院經審理，駁回了陳先生的訴訟請求。

首先，林先生在與葉先生的糾紛案中未提及系爭房屋的實際權利人為陳先生，且陳先生作為林先生一方的證人在上述案件原審出庭作證時也未提及該事實，林先生也未能對此作出合理解釋，因此，法院認為陳先生、林先生在本案中聲稱陳為系爭房屋實際權利人、林為名義權利人的說法明顯有悖常理。

其次，由于葉先生訴林先生房屋買賣糾紛案的生效判決已經認定2007年12月5日的《房屋賣契》應繼續履行，在該判決存在既判力的情況下，林先生應在法定時間內協助葉先生辦理系爭房屋的產權過戶手續，故陳先生的訴求已無必要。陳先生若認為林先生的行為侵犯了自己的合法權益，可另案主張。

無論林先生是系爭房屋的實際權利人還是名義上的產權人，均不能以此推翻與葉先生的房屋買賣合同。

這是因為：如果林先生是實際權利人，則《房屋賣契》為雙方真實自愿的意思表示，應為有效；如果林先生是名義上的產權人，則根據《物權法》第一百零六條的規定，葉先生作為善意第三人，其信賴利益受法律保護，系爭房屋買賣合同有效，葉先生應取得系爭房屋的所有權。

由于不動產需要登記來證明其權利，買房人基于登記的公示、公信作用而與產權登記人簽訂房屋買賣合同，為了保護其信賴利益，維護交易安全，故設置了不動產的善意取得制度。此時，實際權利人的權益如何保護呢？法律提供了以下幾種救濟：一為侵權責任救濟；二為不當得利救濟；三為違約責任救濟。

具體到本案，陳先生可請求林先生返還基于房屋買賣得到的財產利益。

（作者系北京京大律師事務所上海分所律師 張雷）

【法條鏈接】

《物權法》第一百零六條：

無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。《婚姻法解釋（三）》第十一條：

一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。