原告周先生與被告魏女士在婚姻關(guān)系存續(xù)期間簽訂了一份房屋買賣合同，將周先生名下的一套房屋出售給魏女士并過戶，后魏女士以該房屋辦理了銀行抵押貸款。

現(xiàn)雙方因關(guān)系惡化處于離婚訴訟中。周先生將魏女士起訴至法院，要求確認(rèn)雙方房屋買賣合同無效，并將房屋恢復(fù)登記至自己名下。日前，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)了這起“特殊”的房屋買賣合同糾紛案，判決確認(rèn)二人所簽訂的房屋買賣合同無效，訴爭房屋應(yīng)恢復(fù)登記至周先生名下。

原告周先生訴稱，2005年其父母為其購買海淀區(qū)房屋一套并登記在自己名下。2007年，其與魏女士登記結(jié)婚。其因創(chuàng)業(yè)需要資金，且魏女士的身份可以獲得銀行低息貸款，便與魏女士商議后，以套取銀行低息貸款為目的，在2009年與魏女士以明顯不合理的低價(jià)簽訂了《存量房屋買賣合同》，將房屋過戶至魏女士名下，并以魏女士名義、以該房屋為抵押物，取得了銀行低息貸款80萬元。

周先生稱，簽訂房屋買賣合同后，魏女士未償還貸款也沒有支付購房款，辦理過戶的所有稅費(fèi)及貸款的各種費(fèi)用均由周先生承擔(dān)，同時(shí)房屋也一直實(shí)際由周先生及其父母占有使用。雙方簽訂虛假《存量房屋買賣合同》真實(shí)意圖是獲取銀行低息貸款，該行為屬于以合法手段掩蓋非法目的，依法應(yīng)被確認(rèn)為無效合同。

被告魏女士辯稱，該房屋是周先生對其的贈(zèng)與，并通過房屋買賣的形式向銀行貸款。房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，經(jīng)過房產(chǎn)部門登記、納稅、過戶，依法有效。買賣過程中有周先生向其贈(zèng)與房屋的成分和利用房屋貸款的客觀要求，但當(dāng)時(shí)法律不禁止夫妻之間買賣房屋，不禁止利用買賣房屋貸款，不存在以合法形式掩蓋非法目的。周先生的訴請無事實(shí)及法律依據(jù)。房屋貸款80萬元已經(jīng)交給周先生使用，因此不同意周先生的訴訟請求。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，意思表示真實(shí)是民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的基本條件之一，行為人與相對人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。根據(jù)已查明的事實(shí)，一方面，魏女士作為購房人并未按合同約定支付購房款，且周先生與魏女士均認(rèn)可雙方簽訂房屋買賣合同有將訴爭房屋進(jìn)行抵押，獲取銀行貸款的目的。另一方面，現(xiàn)該房屋的房產(chǎn)證書由周先生的父母保管，該房屋由周先生及其父母占有使用，對此，魏女士作為房屋買受人未能予以合理解釋。

訴訟中，魏女士雖抗辯稱周先生基于雙方的夫妻關(guān)系向其贈(zèng)與訴爭房屋，但雙方贈(zèng)與關(guān)系是否成立均不改變雙方?jīng)]有買賣訴爭房屋意思表示的事實(shí)，故法院對魏女士的該項(xiàng)抗辯意見不予采信。

基于以上事實(shí)，法院認(rèn)定周先生與魏女士沒有買賣訴爭房屋的真實(shí)意思，其二人所簽訂的《存量房屋買賣合同》應(yīng)屬無效，訴爭房屋應(yīng)恢復(fù)登記至周先生名下。

□ 法官釋法

民法總則146條對虛假意思表示實(shí)施民事法律行為無效進(jìn)行了明確規(guī)定，是對合同法對于合同無效條款的重大擴(kuò)展。

民法總則實(shí)施前，以往對民事法律行為無效的判斷，法律依據(jù)限于《中華人民共和國合同法》第52條的5種情形。如果民事法律行為與意思表示人的真實(shí)意思不一致，則只有在認(rèn)定真實(shí)意思為“非法目的”的情形下，才能依據(jù)合同法第52條規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”，認(rèn)定該民事法律行為無效。但在實(shí)踐中，對于“非法目的”的確認(rèn)，從當(dāng)事人舉證及法院認(rèn)定方面都存在很大難度，不具備很好的操作性。

民法總則實(shí)施后，對于虛假意思表示實(shí)施的法律行為，在第146條第1款明確規(guī)定該行為無效。據(jù)此，民事法律行為無效的情形范圍擴(kuò)展。在現(xiàn)行民法總則施行后，如果民事法律行為與意思表示人的真實(shí)意思不一致，將不再需要判斷該真實(shí)意思表示是否為“非法目的”，即可認(rèn)定該民事法律行為無效。