房市還有30年白銀增長期

近日，有媒體稱全國房產(chǎn)稅年內(nèi)將完成立法，最早明年推出。與此同時，越來越多的城市加入取消限購的城市行列，許多地方也在調(diào)整樓市政策松綁樓市。有觀點認(rèn)為，取消限購有可能是不動產(chǎn)登記制度建立、房產(chǎn)稅推出的序曲，因此房產(chǎn)稅征收將很快到來。但筆者并不認(rèn)同此說法。

前不久，西安、杭州、呼和浩特、濟(jì)南、蘇州、南昌等20多個城市取消或者放松了限購政策。同時，還有一些只做不說的城市，事實上也把限購政策束之高閣。

從政策層面上看，新任住建部長陳政高最近對房地產(chǎn)政策完善的講話，也是各地政府紛紛取消限購政策的主要原因。陳政高提出三點落實意見：千方百計消化庫存;進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整;完善房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施。

從中央層面，去年十八屆三中全會以來的所有精神內(nèi)核，對房地產(chǎn)調(diào)控的全面退出，市場長效機(jī)制建立都起到日益加速的推力作用。提出凡是能由市場形成價格的都交給市場，政府不進(jìn)行不當(dāng)干預(yù)。

三中全會之后，“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控”已經(jīng)不是國務(wù)院每次常務(wù)會議的重點。當(dāng)然，主要原因在于長效機(jī)制的形成需要大量前期準(zhǔn)備工作。這其中就包括不動產(chǎn)登記制度的準(zhǔn)備與實施。

國土資源部地籍管理司負(fù)責(zé)人曾表示，目前總的考慮是，2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2016年全面實施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

不動產(chǎn)登記制度幾年前就“呼之欲出”，但推進(jìn)受阻，主要源于我們的法律法規(guī)修改滯后。因此，不動產(chǎn)登記條例征求意見稿才剛剛出臺。事實上，來自于操作方面的阻力在制度建立過程中還將一直存在。而不動產(chǎn)登記制度從有到完善，筆者認(rèn)為不會低于20年。

至于房產(chǎn)稅征收，目前所謂試點的重慶和上海，都不是全面征收，而是有條件征收。重慶向豪宅征收，上海向存量房征收，這主要因為我們歷史形成的房屋與土地產(chǎn)權(quán)不完善。而征收房產(chǎn)稅的前提是對所有房產(chǎn)甚至包括農(nóng)村房屋土地產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)的確權(quán)，還要有能被社會廣泛接受的合理評估價格。而在國家層面，征收房產(chǎn)稅不會采取有條件征收，未來只能是全面征收。

那么，眼前限購?fù)顺觯L效機(jī)制建立，以征收房產(chǎn)稅作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段，不可能短期內(nèi)成為現(xiàn)實。欲速不達(dá)，完善制度的確立，對不動產(chǎn)征收持有型調(diào)節(jié)稅，法理依據(jù)目前不足，而具體實施過程更有極大的不確定性。

筆者認(rèn)為，中國的城鎮(zhèn)化處于中盤階段，還將有3億人進(jìn)城，已進(jìn)城人口的70%(大約1.7億人)還在租房，不可逆轉(zhuǎn)的是隨著居民財富的逐漸積累，改善型需求釋放已經(jīng)在路上。市場需求使得中國住房還會有30年的白銀增長期。

(作者是全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長)