不動產登記 科學用好大數據

【就法理核心而論，不動產登記可視為《物權法》的延伸。認識到不動產登記的全局性、基礎性的意義更加重要。】

昨日，國務院正式公布《不動產登記暫行條例》全文，自明年3月1日起施行。新規對于不動產登記信息的整合與共享作出了詳細而明確的規定，將對房地產市場帶來的長遠影響引發廣泛關注和討論。（新華網12月22日）

備受關注的《不動產登記暫行條例》千呼萬喚始出來。不過，廣受民眾關注的“以人查房”提法，與此前的征求意見稿一樣并未涉及。相較此前有人將其寄予“反腐利器”的厚望，無疑有較大落差。

然而, 不動產登記邁開這歷史性的一步，其意義其實并不局限在反腐等個別領域上，而是一種全局性、基礎性的工作。打個形象點的比喻，不動產登記就好似電腦的操作系統，有了這套“系統”，電腦才能運行起來。但要這臺電腦實現不同功能，還需要添加相應的“軟件”。完善不動產登記，正起到了一個基礎數據庫的作用。在美國、英國、德國等國，不動產或房地產登記也早有先例，其目的也是用于征稅或保障不動產擁有者的相關權益。就我國的具體情況而言，不動產統一登記實施可以起到以下幾個方面的作用。

首先，是將現行不動產登記的多頭管理模式，轉變為由國土資源部統一管理，提升了管理效率，降低了行政成本。目前，我國的不動產登記分散在國土、建設、林業、漁業等多個部門，不僅不利于數據整合，“政出多門”也帶來了群眾辦事難等問題。新條例明確登記具體流程和規范格式，既有助于群眾解決一房多賣等市場風險，也不用再為了辦證等事宜在多個部門之間來回奔波。

其次，有學者稱不動產統一登記為房產稅出臺打下了基礎。這當然沒錯，但房產稅只是其一：在筆者看來，不動產登記形成的“大數據”，將為宏觀經濟調控的政策工具增添更多科學性和合理性。比如此前多個城市的限價、限購政策，多以成交量、均價等宏觀數據作為參考指標，卻對購買人群、供需矛盾等細化數據欠缺分析。可以想見，在不動產登記真正運轉起來之后，一個統一的、詳盡的住房信息數據庫，將成為各種調控工具制定的科學參考。

再次，條例中首次明確將集體土地所有權、宅基地使用權等涉農土地納入登記范圍，實際上打破了長久以來城鄉土地二元結構，有利于建立城鄉統一的建設用地市場。當然，相對于登記較為規范、商品房占比較高的城市房產，農村土地上的不動產類型多、利益糾紛多、歷史欠賬多，產權相對模糊一些，這也是落實不動產登記的難點問題。然而，只有坐實統一登記、產權確認這第一步，加快農村土地流轉、保障農民利益才可能獲得根本保障。

就其法理核心而論，不動產登記可視為《物權法》的延伸，將土地、海域、房屋、林木等統統納入登記并確權，無疑是行使權利的前提和基礎。因此，認識到不動產登記的全局性、基礎性意義更加重要。