讓房地產(chǎn)回歸“住人”的商品屬性

【從政府不再是居住用地唯一提供者，到探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，實(shí)際上是為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、城鄉(xiāng)要素平等交換尋找可行路徑。】

“住房供地，政府將不再壟斷。”日前，國土資源部負(fù)責(zé)人透露的消息迅速引發(fā)關(guān)注。據(jù)介紹，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。政府將不再是居住用地唯一提供者。同時(shí)還將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。這是涉及加快農(nóng)村土地制度改革、推動(dòng)城鄉(xiāng)要素平等交換、讓房地產(chǎn)市場回歸居住屬性的重大創(chuàng)新。

從十八屆三中全會(huì)明確農(nóng)村土地制度改革的方向和任務(wù)以來，農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點(diǎn)一直在穩(wěn)妥、有序推進(jìn)。目標(biāo)就是要改變過去土地征收不規(guī)范、擅改土地用途、農(nóng)村集體和農(nóng)民無法公平分享土地增值收益等弊端，正是這些弊端導(dǎo)致不少地方土地增值收益過于集中，導(dǎo)致住房得了投機(jī)的“大頭癥”，地方財(cái)政得了“土地依賴癥”。

政府不再壟斷住房供地等創(chuàng)新，有助于從根本上矯正過去存在的弊端。一方面，政府不再壟斷住房供地，讓非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地加入到土地供應(yīng)中來，有利于在控制土地征收范圍的同時(shí)，增加土地供應(yīng)和租賃住房開發(fā)，提高租賃住房在多層次住房體系中的權(quán)重，穩(wěn)定新市民的未來預(yù)期，平抑剛需對商品房價(jià)的推動(dòng)作用，讓房地產(chǎn)從“炒作”的金融屬性向“住人”的商品屬性回歸，逐步改善房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制。

另一方面，在權(quán)屬不變、“三權(quán)分置”等前提下，讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、招商引資用地等轉(zhuǎn)為租賃住房、適度放活宅基地使用權(quán)，有利于提高農(nóng)村土地使用效率，為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、為宅基地的自愿有償退出、轉(zhuǎn)讓增加了新的入市路徑和交易對象，擴(kuò)大了土地有償使用范圍，這也是完善農(nóng)村土地交易規(guī)則、讓農(nóng)村土地權(quán)能得到合理估價(jià)的必要環(huán)節(jié)。

長遠(yuǎn)來看，從政府不再是居住用地唯一提供者，到探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，實(shí)際上是為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、城鄉(xiāng)要素平等交換尋找可行路徑。中央農(nóng)村工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，重塑城鄉(xiāng)關(guān)系，走城鄉(xiāng)融合發(fā)展之路。共同發(fā)展、共享發(fā)展是新時(shí)代的必答題，不讓新市民、農(nóng)民在發(fā)展中掉隊(duì)，農(nóng)村土地要素就必須與城市資本能夠平等交換，如此，城鄉(xiāng)融合發(fā)展才不會(huì)成為一句空話。

“天下大事，必作于細(xì)”，實(shí)現(xiàn)好的愿景永遠(yuǎn)離不開制度的精耕細(xì)作。一些人擔(dān)心，福利分房是否會(huì)因此回潮，農(nóng)村集體經(jīng)營性土地轉(zhuǎn)為租賃住房是否會(huì)引發(fā)擅改土地用途，農(nóng)民的宅基地資格權(quán)是否會(huì)形同虛設(shè)被逼轉(zhuǎn)讓退出等新問題。消除這些擔(dān)憂，讓改革能夠釋放紅利，制度細(xì)節(jié)上不能打折扣。例如，宅基地的退出轉(zhuǎn)讓不能由村主任說了算，而要讓農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民自治制度說了算；新市民的資格，不能以宅基地作為交換條件，等等。

土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損，堅(jiān)持農(nóng)村土地制度改革的底線，積極穩(wěn)妥地推動(dòng)相關(guān)改革，農(nóng)村土地的良性開發(fā)、城市房地產(chǎn)市場環(huán)境的優(yōu)化，以及城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展，就都能夠獲得源源不斷的動(dòng)力。