杜絕開發商一房多賣需要司法剛性介入

遼寧省沈陽勝全房屋開發有限公司法人代表董兆惠在開發運作一大型樓盤時，因后期建設資金緊缺而采取重復出售的形式，將550套住宅、40套網點一房多賣，騙取購房款2．1億元。沈陽市人民檢察院日前以董兆惠涉嫌合同詐騙罪對其提起公訴。（1月19日《新華網》）

按照我國法律的規定，像房產這樣的不動產必須辦理登記手續，取得房屋所有權證之后，房主才真正擁有所有權。房屋買賣雙方只要未辦理變更登記手續，房屋就一直為出賣人所有。這樣的立法技術給一房多賣提供了可能。現實的情況是，開發商并不會及時為業主辦理房產證。在多數業主看來，簽了合同、交了房款，房子就是自己的了，至于房產證可以慢慢來辦。董兆惠正是抓住了這個空隙，來了一回“一女嫁二夫”。

筆者上網查詢了一下，這類糾紛近年在全國不同地方都有不同程度的發生。這些案件除了提醒購房者要及時辦理房產證，給自己吃個“定心丸”外，同時也暴露出了我國房產登記存在的缺陷，法律必須及時堵上這個漏洞。一方面，暴露出房產登記功能定位上的偏差。法律規定不動產登記制度的立法本意是，以國家的公信力公示財產所有權的轉移，也就是對雙方交易真實意思的確定。既然如此，不論從事實上還是從立法上，都不應排除當事人之間還存在其他意思表示的方式。堵住開發商鉆法律空子搞一房多賣，就要有條件地承認所有權實際轉移的現實。

另一方面，暴露出房產預告登記制度的滯后。預告登記是指買賣雙方在簽署完預售合同后，到房產登記機關共同或單方面辦理預告登記。付完房款后，再通過產權登記，將房產真正納入業主名下。預告登記與最終的產權本登記相連，從而有效實現對第一購房者合法權益的保護。未經預告登記權利人同意，賣方無權處分該房屋，這就從法律上杜絕了一房多賣現象的發生。日本和我國臺灣地區的房產預告登記立法已經比較成熟，并在實踐中取得了很好的成效。反觀我國，不僅鮮有當事人提出辦理預告登記，而且僅在《物權法》中用一個條文規定預告登記制度，還停留在原則性階段，缺乏可操作性，也這些都亟待跟上完善。

在現實生活中，有些開發商有恃無恐地一房多賣，更為直接的原因是，司法實踐往往把開發商與購房者之間的糾紛作為民事案件來處理，鮮有一房多賣的開發商承擔刑事責任，使開發商違法獲得的利益大大高于違法成本。這次董兆惠一房多賣的行為，按涉嫌合同詐騙罪被提起公訴，無疑具有很強的震懾力。它表明，杜絕開發商一房多賣，不僅要完善相關法律政策，更需要司法的剛性介入。