杜絕開(kāi)發(fā)商一房多賣需要司法剛性介入

遼寧省沈陽(yáng)勝全房屋開(kāi)發(fā)有限公司法人代表董兆惠在開(kāi)發(fā)運(yùn)作一大型樓盤時(shí)，因后期建設(shè)資金緊缺而采取重復(fù)出售的形式，將550套住宅、40套網(wǎng)點(diǎn)一房多賣，騙取購(gòu)房款2．1億元。沈陽(yáng)市人民檢察院日前以董兆惠涉嫌合同詐騙罪對(duì)其提起公訴。（1月19日《新華網(wǎng)》）

按照我國(guó)法律的規(guī)定，像房產(chǎn)這樣的不動(dòng)產(chǎn)必須辦理登記手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證之后，房主才真正擁有所有權(quán)。房屋買賣雙方只要未辦理變更登記手續(xù)，房屋就一直為出賣人所有。這樣的立法技術(shù)給一房多賣提供了可能?，F(xiàn)實(shí)的情況是，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)及時(shí)為業(yè)主辦理房產(chǎn)證。在多數(shù)業(yè)主看來(lái)，簽了合同、交了房款，房子就是自己的了，至于房產(chǎn)證可以慢慢來(lái)辦。董兆惠正是抓住了這個(gè)空隙，來(lái)了一回“一女嫁二夫”。

筆者上網(wǎng)查詢了一下，這類糾紛近年在全國(guó)不同地方都有不同程度的發(fā)生。這些案件除了提醒購(gòu)房者要及時(shí)辦理房產(chǎn)證，給自己吃個(gè)“定心丸”外，同時(shí)也暴露出了我國(guó)房產(chǎn)登記存在的缺陷，法律必須及時(shí)堵上這個(gè)漏洞。一方面，暴露出房產(chǎn)登記功能定位上的偏差。法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法本意是，以國(guó)家的公信力公示財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，也就是對(duì)雙方交易真實(shí)意思的確定。既然如此，不論從事實(shí)上還是從立法上，都不應(yīng)排除當(dāng)事人之間還存在其他意思表示的方式。堵住開(kāi)發(fā)商鉆法律空子搞一房多賣，就要有條件地承認(rèn)所有權(quán)實(shí)際轉(zhuǎn)移的現(xiàn)實(shí)。

另一方面，暴露出房產(chǎn)預(yù)告登記制度的滯后。預(yù)告登記是指買賣雙方在簽署完預(yù)售合同后，到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)共同或單方面辦理預(yù)告登記。付完房款后，再通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，將房產(chǎn)真正納入業(yè)主名下。預(yù)告登記與最終的產(chǎn)權(quán)本登記相連，從而有效實(shí)現(xiàn)對(duì)第一購(gòu)房者合法權(quán)益的保護(hù)。未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，賣方無(wú)權(quán)處分該房屋，這就從法律上杜絕了一房多賣現(xiàn)象的發(fā)生。日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的房產(chǎn)預(yù)告登記立法已經(jīng)比較成熟，并在實(shí)踐中取得了很好的成效。反觀我國(guó)，不僅鮮有當(dāng)事人提出辦理預(yù)告登記，而且僅在《物權(quán)法》中用一個(gè)條文規(guī)定預(yù)告登記制度，還停留在原則性階段，缺乏可操作性，也這些都亟待跟上完善。

在現(xiàn)實(shí)生活中，有些開(kāi)發(fā)商有恃無(wú)恐地一房多賣，更為直接的原因是，司法實(shí)踐往往把開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的糾紛作為民事案件來(lái)處理，鮮有一房多賣的開(kāi)發(fā)商承擔(dān)刑事責(zé)任，使開(kāi)發(fā)商違法獲得的利益大大高于違法成本。這次董兆惠一房多賣的行為，按涉嫌合同詐騙罪被提起公訴，無(wú)疑具有很強(qiáng)的震懾力。它表明，杜絕開(kāi)發(fā)商一房多賣，不僅要完善相關(guān)法律政策，更需要司法的剛性介入。