理性購房漸成國內樓市新常態

【不動產登記已然啟動，房產稅、遺產稅等強力手段一旦落地，意味著投資性購房的持有成本和轉賣成本將大幅提高，相應的獲利空間將大幅壓縮，這足以影響和左右投資性購房者的心理預期。盡管取消限貸已近乎回到申貸“零門檻”，但要再掀起一波熱火朝天的購房浪潮，談何容易？】

國慶長假前一天，央行與銀監會突然發布取消樓市限貸的通知，對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行根據風險情況自主確定，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，銀行執行首套房貸款政策；允許銀行與券商合作，通過發行期限較長的專項金融債券擴大房貸資金的籌措來源和規模；允許滿足一定信用條件的開發商利用銀行間債券市場發債融資，穩妥開展房地產投資信托基金試點。

對上述四條新政，尤其是取消限貸這關鍵一條，市場既有突兀之感，亦在意料之內。所謂“突兀”，在于此前大半年中，除北京、上海、廣州、深圳四城市外，其他實行限購的城市，限購政策已陸續取消。隨著此次限貸政策再作全覆蓋式的取消，意味著實施已近四年的“雙限”政策近乎于全面退市。

所謂“意料之內”，在于從此前擠牙膏式的取消限購，到這回一次性取消限貸，說明在拉動經濟增長中權重很大的國內樓市，的確已經成為當下“穩增長”的一個明顯拖累。樓市低迷不但直接影響投資，影響各項稅收，影響到與樓市形成上下產業鏈的近40個行業、產業的增長幅度，還因樓盤賣不動而波及到了地方政府“賣地財政”的年度盤子相應萎縮。從漸進式取消限購到一次性取消限貸，政策之大變，確有無從掩飾的穩增長之即期考慮隱含其中。

連續十數年，每年9月和10月都是國內樓市的銷售高峰期，眼瞅著今年的“金九”已經泡了湯，為盡量避免“銀十”跟著再泡湯，于是取消限貸的“急不可耐”顯而易見。不過樓市有自己的運行規律，規律由一系列市場因素所共同確立，取消“雙限”最多只是影響樓市走向的因素之一而非全部。國慶長假已經過完，樓市卻并未因“雙限”的取消，而重現昔日由“溫州炒房團”引領的樓市瘋狂。

影響樓市走向的關鍵市場因素是，當年激發樓市瘋狂的基本面已不復存在。樓市投資和投機盛行時，剛需購房者被迫高價購房；現如今，保障房工程已經成為國家重點民生工程，大量的剛需持續經保障房渠道分批得以釋放，促使樓市開始由賣方市場向買方市場轉身。剛需購房者雖仍總體缺乏議價權，但卻在不斷平添與開發商“耗下去”的耐心和底氣，如果看不到保障房工程力度越來越大、申購門檻持續降低的事實，繼續幻想取消“雙限”尤其是取消限貸，即可重新激活人們投資或投機性購房之欲望，這樣的幻想注定將要落空。

影響樓市走向的關鍵改革因素是，全面深化改革已在各關鍵領域和重點環節展開，改革舉措之有力，改革進展之快捷，尤以深化財稅體制改革特別搶眼。不動產登記已然啟動，房產稅、遺產稅等強力調控手段早晚都會落地，一旦落地，則意味著投資性購房的持有成本和轉賣成本將大幅提高，相應的獲利空間將大幅壓縮，這足以影響和左右投資性購房者的心理預期。盡管取消限貸已近乎回到申貸“零門檻”，但要再掀起一波熱火朝天的購房浪潮，談何容易？

購買首套房和購買改善居住條件為目的的二套房屬剛性購房，也是理性購房。眼下，中國經濟已然進入新常態，取消限貸而未能刺激樓市再次“井噴”，正在印證并將繼續印證，理性購房也將漸成國內樓市的新常態。理性購房態勢成型后，房價仍會起落波動，但很難大起大落。一旦房價“大起”，可立即重啟“雙限”等手段治標，萬一出現“大落”，則可用放緩保障房供給節奏作為主要調控手段應急。